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二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 15:32:43  浏览:9399   来源:法律资料网
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二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)说法:
  二手房及二手房交易
  所谓二手房,通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房,在办完房屋产权证后,再次上市买卖,这些房都可称为二手房。目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场,即土地市场,是指由国土部门掌握,通过协议、招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;房地产二级市场,即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场;房地产三级市场,是指存量房交易市场,即二手房交易市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再次交易或多次交易,都可称为二手房交易。
二手房交易的特点:
  从房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有如下的特点:
  (1)可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等)。
  (2)房价弹性大。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。
  (3)购房时可考察小区品质。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
  (4)房屋质量可选择。购买二手房时,完全有条件仔细勘察室内各处,确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。
  (5)可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例,同样是2万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套设施也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
  (6)购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。
  (7)购买装修过的二手房,省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。
  (8)实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,帮助自己做出正确的选择。
  (9)二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。
  (10)二手房交易公开透明。目前,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚(13381367825)转
做个好人,做个好律师,做个基督徒。(www.lvshionline.com)

盈科律师事务所 陈建刚律师:
咨询电话:010-571•96•571 ;13381367825
事务所网址:www.lvshionline.com
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甘肃省小型水利工程管理办法

甘肃省人民政府


甘肃省小型水利工程管理办法
甘肃省人民政府


第一章 总则
第一条 为了加强我省小型水利工程管理,深化水利改革,促进小型水利工程更好地为国民经济和农业生产发展服务,特制定本办法。
第二条 本办法适用于我省各类小型水利工程,包括总库容在百万立米以下的小(二)型水库;河西地区小于一万亩,河东地区小于三千亩的自流灌溉工程;千亩以下或总装机容量在五百千瓦以下的提水灌溉工程,以及人饮、病改、机电井、木轮泵、喷滴灌等小型水利工程。
第三条 小型水利工程是农业生产和群众生活的重要基础设施,要按照水利是国民经济发展基础产业的要求,全面加强经营管理。各级人民政府要积极支持小型水利工程的管理工作,努力把小型水利工程办成自我维持和发展的经营实体。
第四条 各级水利主管部门要加强对小型水利工程的管理和指导,保证本办法的实施。

第二章 管理组织及职责
第五条 县(市、区)水利部门是小型水利工程的主管机关,负责该县(市、区)行政区域内的小型水利工程的统一管理。乡(镇)水利站负责该乡(镇)行政区域内的小型水利工程的统一管理。
跨县、乡和村、社行政区域的小型水利工程由主要受益单位一方的水利部门负责管理。
第六条 各类小型水利工程要按分级管理的原则建立 管理组织,根据工程规模、受益范围、工程特点,在县(市、区)水利主管部门指导下,由乡级人民政府组织成立乡(镇)村、社集体管理组织、联户管理组织及选定个体专督人员。受益范围较大或重要的小型水利工程也可由乡(
镇)水利站直接实施管理或由专管机构管理。
第七条 各级小型水利工程管理组织在行政上由当地乡级人民政府及村、社行政组织领导,在业务上服从县(市、区)水利部门、乡(镇)水利站的统一管理。
第八条 各级小型水利工程管理组织采取专管和群管相结合的形式进行管理,也可实行专业化管理,直接向用水户服务。
第九条 县(市、区)水利主管部门、乡(镇)水利站的主要职责:
(一)积极宣传和贯彻《水法》等有关水利建设和管理的法律、法规、规章和政策,建立健全基层水利管理组织,指导基层水利管理组织的全面管理工作,促使水利工程向良性运行发展。
(二)制定小型水利工程管理和发展规划,进行小型水利工程运行和经营管理指导,协助基层水利管理组织开展技术改造和多种经营,不断提高水利工程效益。
(三)加强基层水利管理人员的政治思想教育和技术培训,帮助建立健全管理规章制度,定期检查各项技术经济指标完成情况。
(四)负责所管辖范围内水资源的统一调配,协调大中型水利工程与小型水利工程的关系。
(五)负责基层水利管理组织各种形式经营承包管理合同的审查、签订以及合同执行情况的检查。
第十条 基层水利管理组织的职责:
(一)认真贯彻执行《水法》等有关水利建设和管理的法律、法规、规章和政策,全面加强水利工程设施的经营管理,保障水利工程的安全运行,不断提高工程效益。
(二)积极实行各种形式的经营承包责任制,落实各项管理任务,加强管理技术经济指标考核,切实履行承包合同规定的义务,保障承包人员和受益群众的合法权益。
(三)建立健全各项管理规章制度,制定工程运行和维修计划,积极开展工程技术改造,大力推行节水灌溉技术,节约用水,降低能耗,扩大灌溉效益。
(四)坚持水利工程有偿服务的原则,认真核定水费标准,加强水费计收管理,落实管理人员报酬。积极发展多种经营,增加水利管理经费收入,努力把小型水利工程办成能自我维持和发展的经营实体。
(五)服从上级水利主管部门的统一管理,严格执行水量调度计划,合理开发和利用木资源。

第三章 经营承包管理
第十一条 各类小型水利工程都要积极推行以承包经营为主的管理责任制,转变基层水利管理组织经营机制,增强群众管好用好水利工程的责任,提高自我维持的能力,充分发挥小型水利工程的效益。
第十二条 小型水利工程承包经营管理责任制,是按照水利工程所有权与经营权分离的原则,由水利工程主管部门,以承包经营合同的形式,将水利工程设施承包给水利管理组织或个人实施管理。承包经营的主要方式有目标管理责任制承包、风险抵押承包、租赁承包等。承包者可以是
水利专管机构,乡(镇)、村、社水管组织、联户或个体农户。
第十三条 国家管理的小型水利工程和乡(镇)一级水利工程由县(市、区)水利主管部门负责向承包者发包;村、社一级水利工程由乡(镇)水利站负责向承包者发包。
承包经营合同的主要内容有:
(一)承包管理的范围、任务和期限;
(二)承包期间的主要技术经济指标(灌溉面积、灌水次数、水的利用率等),水费标准及计收办法,报酬形式等;
(三)承包期满后水利工程应保持完好和正常供水;
(四)发包和承包双方的权利和义务,违约责任和奖罚。
第十四条 乡(镇)水利站和集体所有的水利设备,如喷灌机、流动性排灌设备等、可以以租赁的方式承包给群众联户、个体农户管理,并限定服务方式、范围和收费标准。
第十五条 对老化失修、不配套的水利工程,应由有关水利部门会同乡级人民政府、村社行政组织,组织受益群众进行维修和配套,完善后进行承包。也可以由承包者出资维修后承包。
第十六条 凡暂不具备承包经营管理条件的小型水利工程,也要落实管理组织和专管人员,确定管理人员,实行目标管理,积极创造条件,限期实行承包经营管理。
第十七条 要严肃各种承包经营合同的法律效力,保障承包者和受益群众的合法权益,加强群众民主监督机制;水利部门必须加强对承包者的管理和教育,鼓励承包者进行工程改造、节约用水,提高工程效益。
第十八条 要积极组织和鼓励水利专业人员和具有水利管理经营能力的人员领办或承包小型水利工程,制定必要的优惠政策,充分发挥他们的业务特长。
第十九条 群众个人按统一规划投资兴建的水利工程,由其自主经营管理,并允许继承或转让。但必须坚持水资源的统一管理。
第二十条 各类小型水利工程的经营管理和技术经济考核指标,可参照同类大中型水利工程的标准制定。

第四章 工程及用木管理
第二十一条 要协实加强小型水利工程的管理,建立和完善工程维修养护制度,定期检修工程设备,组织受益群众积极开展工程技术改造,改善工程管理条件,保证工程安全适行。
第二十二条 各类小型水利工程应根据工程规模和特点,结合管理实际情况,本着有利于管理和运行的原则,合理划定管理范围和保护范围,明确管理界限和管理职责。
第二十三条 各级水利主管部门和水利管理组织要加强水利工程设施的安全保护工作,开展法制教育,依法管护工程,树立人人爱护工程、用好工程的良好风气,严厉打击损坏水利工程的不法行为。
第二十四条 小型水利工程都要逐步实行计划用水,合理调配水量,做到适时适量灌溉,并大力推广节水灌溉技术,实行沟畦、小块灌、管灌、喷滴灌等新技术,节约用水,提高水的利用率。
第二十五条 有大中型水利工程调配水量灌溉的小型水利工程,要服从水利主管部门水量的统一调度,合理发挥本工程的效用,顾全大局,提高灌区的总体效益。

第五章 经费管理
第二十六条 各类小型水利工程都要实行有偿服务,认真核有水费标准,逐步达到按成本收费,以水养水,建立工程良性运行机制。
水费标准应在核算供水成本的基础上,根据有关水费制定政策和当地水资源情况,对各类用水分别核定。
第二十七条 筹集小型水利工程的维修改造资金要贯彻“谁受益谁负担”的原则.主要依靠受益群众或集体筹集,合理负担施工劳务。
第二十八条 凡暂时达不到按成本收费或效益发挥不正常的水利工程,可以由受益组织,给管理人员划拨适当的责任田、报酬粮等方式,以解决管理报酬和运行维修费用,或由集体组织收入按需要定期给予补贴和提留。
第二十九条 各级小型水利管理组织要建立健全财务制度。管好用好各项经费,并做到用水量、经费收入和支出“三公开”,加强民主监督。

第六章 奖励与惩罚
第三十条 凡在小型水利工程管理中做出显著成绩,有重要贡献的管理组织、承包人员和有关科技管理人员,由县、乡人民政府和水利主管部门给予表彰和奖励。
第三十一条 凡构成损坏小型水利工程设施的不法行为,可参照《甘肃省水法实施办法》的规定予以处罚;情节严重构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十二条 本办法执行中的具体问题由省水利厅负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。



1993年5月24日

国家税务总局关于城市信用社加入城市合作银行财务处理问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于城市信用社加入城市合作银行财务处理问题的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
根据《国务院关于组建城市合作银行的通知》(国发〔1995〕25号)和国家现行税法及财务制度规定,各级国家税务局对加入城市合作银行的城市信用合作社(以下简称信用社)要按税法规定进行所得税的汇算清缴和清产核资的财务处理工作,以保证城市合作银行组建工作的顺
利进行。经研究,现对有关财务处理问题明确如下:
一、信用社应在工商行政管理机关注销登记60日内,向主管税务机关办理当期的所得税汇算清缴。
二、信用社的各项贷款应按国家规定的适用利率和计息期限计算本期的应收利息,计入当期损益。但对超过原约定期限(含展期后)半年以上的贷款,其应收利息可不计入当期损益。
三、信用社一年(含一年)以上的定期存款,应按国家规定的适用利率提取应付利息。对应付利息没有提足的,可以补提。
四、信用社固定资产盘盈、盘亏、毁损的净收益或净损失,计入营业外收入或营业外支出。
五、信用社发生的出纳长短款和结算业务的差错款等,按照规定程序,分别计入营业外收入或营业外支出。
六、信用社的贷款呆帐损失、坏帐损失和投资损失,首先用已提取的呆帐准备金、坏帐准备金和投资风险准备金核销。各项准备金不足以核销相应损失的,经批准后,可在营业外支出中核销。
对已确认不能收回、但又不符合呆帐贷款条件的贷款损失,不得用呆帐准备金核销,也不得在营业外支出中核销。
呆帐贷款的认定条件和核销呆帐损失的审批程序应严格按照国家税务总局印发的《集体信用合用社贷款呆帐处理试行办法》(国税发〔1992〕260号)的规定执行;核销坏帐损失和投资损失的审批程序由省级国家税务局确定。
七、实行工效挂钩的信用社结余的效益工资,可结转以后年度调剂使用。
八、信用社提取的职工福利基金、职工教育经费,可结转以后年度使用。
九、信用社的城镇集体资本金(包括实行“两则”以前的减税免税)、提取的法定盈余公积金(包括实行“两则”以后的减税免税)和公益金等公共积累,不得分配或转移,有关处理办法另行规定。
十、各级国家税务局接到本通知后,要会同有关部门研究具体办法,认真做好加入城市合作银行的信用社所得税汇缴和清产核资的财务处理工作,并将执行中存在的问题和意见及时报告总局。对在本通知下发前,信用社清产核资工作已经结束的,也要按照上述规定予以处理,并将处理
情况报告总局。



1996年4月26日