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住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 06:39:04  浏览:9018   来源:法律资料网
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住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定

住房和城乡建设部


住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定

中华人民共和国住房和城乡建设部令第9号



  《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》已于2010年12月31日经住房和城乡建设部第68次常务会议审议通过,现予发布,自发布之日起施行。



        住房和城乡建设部部长 姜伟新
        二〇一一年一月二十六日







住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定

  经2010年12月31日第68次住房和城乡建设部常务会议审议,决定废止、修改下列规章,现予发布,自发布之日起生效。

  一、废止下列规章

  1、《城市房屋拆迁单位管理规定》(1991年7月8日建设部令第12号发布)

  2、《城市地下水开发利用保护管理规定》(1993年12月4日建设部令第30号发布)

  3、《开发区规划管理办法》(1995年6月1日建设部令第43号发布)

  4、《城市异产毗连房屋管理规定》(1989年11月21日建设部令第5号发布,根据2001年8月15日建设部令第94号修正)

  5、《城市房地产中介服务管理规定》(1996年1月8日建设部令第50号发布,根据2001年8月15日建设部令第97号修正)

  二、修改下列规章

  1、将《城市公厕管理办法》(建设部令第9号)第十条第二款中的“征用”修改为“使用”,第十七条中的“《城市建设档案管理暂行规定》”修改为“《城市建设档案管理规定》”,第二十六条中的“《中华人民共和国治安管理处罚条例》”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。

  2、将《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部令第22号)第一条中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  3、将《建制镇规划建设管理办法》(建设部令第44号)第一条中的“《城市规划法》”修改为“《城乡规划法》”,删除第三十二条中的“征用”,第四十七条中的“《治安管理处罚条例》”修改为“《治安管理处罚法》”。

  4、将《城建监察规定》(建设部令第55号)第七条第一项中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  5、将《城市建设档案管理规定》(建设部令第90号)第一条中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  6、将《城市地下空间开发利用管理规定》(建设部令第108号)第一条中的“《中华人民共和国城市规划法》”和第九条、第十二条中的“《城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  7、将《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)第三十九条中的“《城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  8、将《城市绿线管理办法》(建设部令第112号)第一条、第八条、第十二条、第十六条中的“《城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  9、将《外商投资城市规划服务企业管理规定》(建设部令第116号)第一条中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  10、将《城市抗震防灾规划管理规定》(建设部令第117号)第一条、第二十三条中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  11、将《城市紫线管理办法》(建设部令第119号)第一条中的“《中华人民共和国城市规划法》和第二十条中的“《城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  12、将《城市动物园管理规定》(建设部令第133号)第三十一条中的“《中华人民共和国治安管理处罚条例》”修改为“《中华人民共和国治安管理处罚法》”。

  13、将《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》(建设部令第135号)的第十五项行政许可删除。

  14、将《城市地下管线工程档案管理办法》(建设部令第136号)第一条中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  15、将《城市黄线管理办法》(建设部令第144号)第一条、第十七条中的“《城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。

  16、将《城市蓝线管理办法》(建设部令第145号)第一条、第十四条中的“《中华人民共和国城市规划法》”修改为“《中华人民共和国城乡规划法》”。


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从两大法系代理法对比
浅谈我国商事代理制度的完善

作者:杜鹃

Abstract
This text firstly clarifies the definition of commercial agency and points out the characteristics which make commercial agency different from civil agency. As a result, the law which is going to be established for the commercial agency must be the suitable one to these characteristics.And then the author contracts the Civil Law Legal Systerm’s theory of separation and the Common Law Legal System’s theory of identity and illustrates that the theory of undisclosed agency fits the characteristics of commercial agency nicely. Besides, now the direction of agency systerm’s develop is amalgamation of the two legal systerms. The actual state of affairs in China of the agency systerm is not reasonable. The author advances some suggestions to these problems.

中文提要
本文首先明确了作者对商事代理概念的理解,指出商事代理不同于民事代理而独具广泛、多变、快捷、流转等特点,所以,调整商事代理的法律规范也应该根据商事代理的特点作相应规定。之后,本文从比较两大法系代理制度理论基础,即区别论与等同论的异同入手,指出区别论的特点在于严格区分委任合同与代理权限,而等同论的特点在于将代理人的行为等同于被代理人的行为。经过比较,英美法系不存在大陆法上的直接代理与间接代理的划分,大陆法系则缺乏英美法系中的隐名代理和不公开被代理人身份的代理制度。从某种意义上来说,英美法系显名代理、隐名代理及不公开被代理人身份的代理的分类,更适合商事代理迅捷、高效的特点。尤其不公开被代理人身份的代理的有关制度是比较先进的。而目前的发展趋势,则是两大法系代理制度规定在逐渐相互借鉴相互融合。本文分析了我国商事代理制度的现状,指出了法律实践与制度的脱节。本文主张,从巩固理论基础——民法通则及相关法律制度、改良引入英美法系代理制度、注重理论与实践的结合几个方面来完善我国商事代理制度。

关键词
代理 商事代理 国际商事代理 区别论 等同论

代理制度作为两大法系所共有的一项法律制度,并非从来就有,而是随着商品经济的发展而逐步产生、发展起来的。商事代理的历史可以溯源到罗马法上的代理概念,由于“非其本人不得订立契约”的原则,罗马法的代理制度产生较晚,在帝政时期才初见端倪,且仅限于民事代理,但为后来的商事代理奠定了理论基础。中世纪时期,随着地中海沿岸城市商业的繁荣,商事代理得到广泛发展,产生了关于代理的商事习惯法。
现今的国际贸易中,大量的商事行为都是依靠代理完成的。商事行为可由本人实施,也可通过代理人实施。商事代理人制度可以扩张商事主体的商事能力,扩大其经营活动的半径,对促进专业化分工、节约交易成本具有重要作用,对商事法律制度有重大意义。现今的商事代理业务范围极广,种类繁多。就其范围而言,既发生于国内贸易之中,更活跃于国际贸易领域;既以有形商品为客体,又可以无形商品为对象。可以说是商品经济世界内,无所不在。就其种类而言,依是否享有独占权,可分为独家代理与非独家代理;依是否享有订约权,可分为缔约代理与媒介代理;依权利来源,可分为一级代理与次级代理;依业务内容,可分为销售代理、采购代理、运输代理、广告代理、保险代理、出口代理、进口代理、证券代理、投标代理、旅行代理、保付代理等等。 这些代理构成了国际贸易实践中重要的环节。
代理制度在两大法系中的社会功能是相似的,即通过代理行为建立被代理人与第三人之间的法律关系,从而扩大当事人意思自治的空间、促进社会分工的细化、加速市场经济流转、拓宽投资和贸易活动的范围。 然而,由于两大法系的文化背景、法律传统以及思维方式等方面的不同,其代理制度于存在共性的同时,也存在着相异的特性。在我国面临着经济、科技各方面与世界接轨的今天,对两大法系的代理制度进行研究探讨、取其所长,对发展我国的商事代理制度有着深远的意义。

一、两大法系代理理论与立法状况

(一) 大陆法系代理法的立法理论:区别论
大陆法系代理法的立法理论基础是区别论(the theory of separation)。所谓区别论,是指把委任合同(mandate)与代理权限(authority)严格区别开来。其中委任合同即作为内部关系的被代理人与代理人之间的合同,代理权限即作为外部关系的代理人与第三人缔约的权力。区别论的核心是,尽管被代理人在委任合同中对代理人的权限予以限制,但是该限制原则上并不产生对第三人的拘束力。
大陆法系在初期并未区分代理权限与委任合同。但德国学者拉邦德(Laband)《代理权授予及其基础关系的区别》一文于1886年发表后,以德国为代表的大陆法系开始区分代理权限与委任合同及其他基础关系。 例如,在大陆法系的荷兰,被代理人和代理人之间的内部关系与外部关系被严格区分开来。内部关系在协议代理的场合,通常表现为合同关系。如委任合同(contract of mandate)、商事代理合同或者雇佣合同等。内部关系的主要内容涉及被代理人和代理人之间的权利义务关系。内部关系通常受合同法或者劳动法调整,而不属于代理法调整范围。相反,代理法主要调整代理人所拥有的拘束被代理人的权力。
根据代理人以被代理人的名义,还是以自己的名义与第三人订立合同,大陆法系将代理分为直接代理和间接代理。如果代理人以代表的身份,以被代理人的名义与第三人签约,则为直接代理。直接代理人通称为商业代理人。如果代理人以自己的名义与第三人签约,但实际上是为了被代理人的利益,则为间接代理。间接代理人又称行纪人。
在直接代理的情况下,代理人对第三人不承担个人责任,此项责任由被代理人承担。但在间接代理的情况下,由于代理人是以自己的名义同第三人签订合同的;尽管该合同的签订完全是为了被代理人的利益,代理人对此也应承担个人责任,而被代理人并不承担责任,除非代理人将合同项下的权利和义务转让给被代理人。在国际商事实践中,直接代理人往往是小本经营的商人,他们从不以自己的名义对外签约,他们服务于一个或一个以上的被代理人,代理往往是他们唯一的职业。 直接代理人通过他们的劳动,为被代理人逐步积累起具有相当价值的财富——商业信誉。许多国家的经验表明。个人一旦有了商业信誉,往往就会终止代理活动,从而借助于代理人已经建立起来的信誉自己经营,以节省向代理人支付的佣金这项开支。而间接代理人一般资雄厚,他们不同于直接代理人,把自己的命运束缚在一个或几个委托人的身上。间接代理人以自己的名义从事大规模的商业活动和与第三人订立合同,并且除承揽代理业务外还经营其它业务 。间接代理入与被代理人订立代理合同时,可以就合同的各项条件,包括合同期限、合同终止时是否提前通知及通知期限等,作出约定。
区别论是概念法学家拉邦德为代表的法学家抽象创造出来的。大陆法系国家为了解决抽象的理论与法律和商事实践相结合的问题,在民法典中详细列举商业实践中发展起来的各种不同的代理形式,并尽可能准确地界定每类代理形式中代理权限的范围。每类代理形式的特点取决于被代理人与代理人之间的内部关系。相比较之下,英美法上将等同论作为代理的一般理论基础,有着强大的包容性,避免了与各种复杂的代理形式相协调的困难。

(二) 英美法系代理法的立法理论:等同论
与大陆法系不同,英美法系不区分代理与委任合同,其立法基础是被代理人与代理人的等同论(the theory of identity)。所谓等同论,是指代理人的行为等同于被代理人的行为,即“通过他人实施的行为视同自己亲自实施的行为”(qui facit per alterum facit per se)。 因为作为我的代理人(alter ego),他已经得到了相应授权,并在代理权限范围内实施法律行为。
英美法系的观点与大陆法系的区别论泾渭分明。据施米托夫考证,等同论与拉邦德理论问世之前出台的大陆法系民法典的主流观点“代理是委任的法律效果”是相同的,两者都源于教会法。然而,由于大陆法系接受了拉邦德的理论,使等同论的发展受到很大阻碍;这一理论便在没有明显阻碍的英美法系为人们所接受,并发展起来,避免了对不同代理形式进行繁琐的肢解和分割。因此,代理的一般概念可以作为实践中出现的各类代理关系的理论基础,甚至成为合伙法的理论基础。
英美法系所关心的并不是代理人究竟以代表的身份还是以本人的名义与第三人签约的形式。它的分类所涉及的是商事交易的实质内容,即由谁来承担代理人与第三人所签订合同的责任。
在国际商事交易实践上,从第三人的角度看。根据代理人在交易中是否披露本人的姓名和身份,英美法上的本人可以分为以下三种情况:
1、显名代理。
即代理人在交易中既公开被代理人的存在,又公开被代理人的姓名,在合同中注明代表被代理人签订本合同和被代理人姓名。
2、隐名代理。
即代理人在交易中公开被代理人的存在,但不公开被代理人的姓名,在合同中注明代表被代理人签订合同。
3、不公开被代理人身份的代理。
即代理人在交易中不公开被代理人的存在,以自己的名义作为合同当事人的一方,对外签订合同。
在上述三种分类中,前两种情况类似于大陆法系的直接代理,第三种情况类似于间接代理。
应该指出,第三种情况下被代理人的法律地位与前两种情况下有很大的不同。未公开身份的被代理人原则上与第三人没有直接的法律关系,他们之间的商事联系建立在两个连续性的合同基础上,即第三人与代理人之间的合同和代理人与本人之间的合同。 在这种情况下,尽管代理人以自己的名义与第三人签约,但却是为了被代理人的利益。按照英美法,不公开身份的被代理人一般也可以直接介入代理人与第三人的合同,向第三人提出请求权,如有必要,还可直接向第三人起诉 。假如不公开身份的被代理人行使了介入权,就应向第三人承担责任。另一方面,第三人如果发现了被代理人的存在,他对根据其与代理人签订的合同享有的请求权,既可以向代理人提出,也可以向被代理人提出,在代理人与被代理人之间作出选择 。第三人一旦在这两者之间作出明示选择,就不得再向另一方提出请求权。

(三) 区别论与等同论的不同之处
区别论强调代理三方(被代理人、代理人、第三人)关系中的两个不同侧面的区别,即被代理人与代理人之间的内部关系;被代理人和代理人与第三人之间的外部关系。代理权限的授予可以被视为一种由被代理人向第三人所作的单方法律行为;而且对内部关系的限制并不必然地限制外部关系。与英美法系相比,大陆法系更加强调代理关系对外的一面。因此,第三人有权信赖代理的表象,尽管第三人知道、或者有理由知道代理人事实上没有得到授权、或者被代理人限制了代理人的代理权限,被代理人也不得通过对代理人授权的限制来减轻自己的责任。可见,除非援引其他校正性理论,大陆法系的这种外在化思路容易导致过分地保护第三人。
与区别论不同,由于英美法系不强调区分被代理人与代理人之间的内部关系和代理人与第三人之间的外部关系,等同论将代理人行为等同于被代理人行为。代理人行为产生的结果与被代理人亲自所为相同。因此,代理人和被代理人之间谁和第三人交易并不重要。
等同论与区别论同样有着抽象理论的局限性,那就是无法完全覆盖实践中存在的各种纷繁复杂的代理形式。等同论与区别论相比较具有较强的灵活性,所以与代理实践的冲突程度较小。

(四) 大陆法上的间接代理与英美法上不公开被代理人身份的代理的异同
由于英美法系不存在大陆法上直接代理与间接代理的划分,大陆法系则缺乏英美法系中的隐名代理和不公开被代理人身份的代理制度。英美法系中身份和姓名都不公开的被代理人,能够依法直接介入代理人与第三人签订的合同当中,这在大陆法系的代理制度中是不可思议的。诚然,英美代理法虽然承认代理人有权在被代理人与第三人之间以自己的名义创设直接合同关系,但区分代理人是否以自己名义实施法律行为对于理顺不同情形下被代理人、代理人与第三人之间的利益关系还是十分重要的。例如,在不公开被代理人身份的代理中,代理人自己要对其所签合同负责;而在显明代理中,代理人一般要退出其所签合同,因而代理人与第三人之间不存在所谓“合同上的相互关系”。这也是英美代理法把代理分为显名代理、隐名代理和不公开被代理人身份的代理的原因所在。
英美法上不公开被代理人身份的代理与大陆法上的间接代理有相似之处,但两者的区别也是不容忽视的。按照大陆法,间接代理关系中的委托人不能直接介入代理人与第三人订立的合同。只有当代理人将其与第三人所订合同移转给委托人,委托人才能对第三人主张权力。而按照英美法,未公开身份的被代理人无须经过代理人的权利转移,就可以直接行使合同介入权、对第三人主张权力。而第三人一经发现被代理人的存在,也可以直接对被代理人行使请求权或诉权。即代理人同第三人所订立的合同,就能使身份不公开的被代理人直接与第三人发生法律关系,而不需要借助另外一个合同或者合同的转移。

试论我国不动产登记制度的建立和完善

自1998年第七届全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案,正式确立了国有土地使用权有偿转让制度以来,我国的不动产事业有了飞速发展。不容忽视的是,在市场交易中存在一些混乱现象,与物权法立法的滞后,特别是不动产登记制度的不完善有很大关系。如何完善不动产物权登记制度,成为我国制定物权法要解决的重点和核心问题。
所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度,为不动产物权登记制度。
一、我国不动产登记制度的现状。
1949年到1956年我国也曾建立有不动产登记制度,之后一直中断到上世纪90年代才恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段,法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段,这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。我国目前有关不动产登记的立法在一定程度上已经避免了上述偏见。但有关不动产登记的法律规定很零散,登记程序不完备,多个登记机关、多头登记,登记机关具有行政管理性,这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。
如“担保法”第四十二条、第四十三条规定,涉及到的登记机关有:有土地管理部门、林木主管部门,工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门及公证部门。还有其他法律法规对登记机关进行了规定。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定,只能满足计划经济体制下对不动产行政管理的需要。现有的制度不能保护权利人对未来物权的请求权,或者说,权利人主张未来物权请求权缺乏法律基础。作为政府部门的登记机关,对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能,不能按物权公示原则的要求来服务市场,保证交易秩序和安全。
二、为什么要建立不动产登记制度
建立不动产登记制度,有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况,有利于维护不动产交易安全,达到“静态秩序,动态安全”的法律目的。
因为物权具有绝对性和对世性,故物权的任何变动均应进行公示。交付是动产物权的公示手段,而登记是不动产物权的公示手段,登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件,尽管从表面上看是约束当事人之间的法律关系,即只有经过登记才能发生不动产物权转移的效力。其实从最终意义上说,登记作为公示手段主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。不动产登记是不动产物权本质和现实生活的客观要求。因为,不动产的本来性质就是对不动产的支配权(物权),而这种支配权必须也应当依一种公开的方式表现出来,使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。不动产登记对第三人来说,基本的意义是权利变动让人知悉的效力,即登记的告知作用。
登记的权利正确性推定效力,是指对任何第三人来说,不管真实情况怎样,以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确。“不动产登记簿记载之物权应该与实际的不动产物权一致,动产的占有与实际之物权一致,这是正常的法律秩序的基本要求。”现实中,由于当事人的过错或者登记机关的过错,致使登记簿上记载的权利与当事人的实际权利不一致。无论是谁的过错,登记对社会一般的第三人来说都应该是正确的,这是因为,登记是国家专门机关所为,当然也最具有社会公信力。
善意保护效力,是指一旦当事人变更不动产物权时依据法律的规定进行了登记,则即使依登记方法表现出来的不动产物权事实上并不存在或有瑕疵,但对于信赖该不动产物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。假如登记无此效力,那么善意第三人则在每次交易时都要调查标的物的权利状态,否则就要为此而承担风险。显然,这对善意第三人是不公平的。登记的公信力以登记的告知和权利的推定力为逻辑起点,以登记功能之实现--“善意取得”为其最终归宿。它以牺牲原权利人的利益为代价,以换取交易安全价值的实现。
三、如何完善我国的不动产物权登记制度
(一)制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法,保证不动产交易的安全和客观公正
目前我国没有统一的不动产物权登记法,实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制,对土地、房屋、林木等各项不动产,分别制定了只具部门规章意义的登记规则。这些规则不但零散,而且法律层级低效力不足。这些只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要,而不能满足不动产进入市场交易的需要,不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。如“担保法”、“土地管理法”、“城市房地产管理法”虽然都是由全国人民代表大会常务委员会审议并通过的,但有许多涉及不动产登记的事项规定不一致,甚至相互矛盾,以致人们无所适从。故此,一些司法解释作了一些变通规定,但只是权宜之计,不能从根本上解决不动产物权登记的法律适用问题。因此,当前应按照建立在公示原则上的物权法对现行法律中涉及不动产物权登记的规定予以统一,由国家立法部门(全国人民代表大会)制定一部统一的不动产登记法。
(二)完善不动产登记的程序,保障权利人的权利
从不动产登记的工作程序上来看,不动产登记可分为初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记。
所谓初始登记,也称之为总登记。它是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记,也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地使用权的登记。因为是第一次登记,其权利对以后的不动产物权变动具有原始根据的意义,所以未来的不动产登记法应对该登记规定特别的申请程序和申请条件。
所谓变更登记,包括不动产物权转让登记和在不涉及其他人的情况下权利主体对自己的权利内容的变更,如国有土地使用权的权利人变更土地使用目的、或者扩大与缩小原来的权利范围的登记等。这在我国目前的不动产登记规则已经建立的制度。
所谓更正登记,即不动产物权人或者登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。当登记机关或权利人和利害关系人发现错误登记时,可以由登记机关以公示催告的方式更正,也可以由权利人或者利害关系人申请。更正登记是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态,故凡建立不动产登记制度的国家,其法律中必然建立有更正登记制度。所谓涂销登记指的是对灭失的不动产物权所进行的登记。包括权利人抛弃其不动产物权的登记,和不动产的自然灭失等。
作为更正登记的前置程序异议登记的预告登记制度,许多国家和地区的民法中对此制度均有规定,而我国对该制度尚没有相关规定。所谓异议登记,就是将事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记,该登记的直接法律效力是使得申请人具有中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也就是说权利人只对未来取得物权享有请求权时,法律为保护这一请求权而为其进行的登记。在附条件或者附期限的不动产物权转让中,在债的合同缔结后,因当事人约定的条件未成就,权利取得人不可能在不动产登记簿中登记为该物权的权利人;此时虽然原权利持有人已经承担了债法上的出让物权的义务,但该物权和取得人除其债法上请求权外,并无排斥第三人的权利。这种情况对取得人不利显而易见的。为保全此债法上的请求权,未来的不动产登记法应规定可以将该请求权及其顺位在不动产登记簿上进行预告登记。在预告登记之后,如所涉及的不动产发生被强制执行或者被纳入破产财产后,或者被设置抵押(这种情况是经常的)后,则这些妨害了被保全的请求权的行为不能生效。预告登记生效后,债权人能够进行不动产登记的,或者该债权消灭的,应在一定的期限申请登记。否则,对该登记可以由利害关系人申请涂销,或者由登记机关依职权予以涂销。
(三)建立以土地登记为基础的不动产登记,统一登记机关。
在当前市场经济条件下,针对我国的多个登记机关、多头登记的现状,有必要统一不动产物权登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关,当前理论界和实务界存在几种不同意见。有学者认为由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织负责登记。
而事实上不动产物权的核心是土地物权,非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权(主要指土地使用权)为基础。我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及县市的国土资源局。此外,大部分县在乡镇设有土管所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地,在范围上可以满足物权公示的要求。我国目前国土资源部门实行的登记,主要目的在于行政监督和管理,而不是服务于市场交易的秩序和安全。我国正在进行的政府机构改革正在使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变,即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此要达到避免公权力侵犯私权利的目的,在物权法上是难以实现的。在现有行政体制下,既要维护交易秩序,又要防止公权力对私权利的侵犯,关键不在于使不动产物权登记机关脱离行政机关,而在于转变行政机关的职能。由此可以得出这样的结论,国土资源部门作为统一登记机关有两点好处:一是充分利用了国家的现有资源,在原有的土地登记制度上作改进,扩展为不动产物权登记制度;二是避免行政机关基于行政管理的需要不正当的干预登记机关,使得登记机关的设置目的不能实现。
我国当前正在进行的司法改革,其核心是司法独立,其主要内容之一就是法院要独立于行政机关。如果由法院作为登记机关,会使得法院与行政机关产生种种关系,由此必然会阻碍司法改革的进程。因此,在我国法院不适合作为不动产物权登记机关。
我国事业单位的现行体制本身存在问题,“政事不分,一部分事业单位承担着政府行政的职能”,再加上行政机关本着管理的需要,难以保证事业单位的真正独立。设立独立的事业单位作为登记机关,也行不通。
由国土资源部门作为不动产物权的登记机关,充分利用了我国现有的行政资源,并通过扩大登记范围,统一了不动产物权的登记机关。
四、结语。
不动产登记机关应该统一,应由国土资源部门作为登记机关。且这仅适用统一的登记法律,实行统一的登记程序,赋予登记统一的法律效力。保障不动产物权权利人的财产权利,推动不动产物权事业的健康发展。


立案庭:徐莉
二OO四年七月二十三日