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山东省日照市人民政府


日照市国有土地租赁实施办法


第一条 为进一步完善土地有偿使用制度，促进土地资源优化配置和科学合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省国有土地租赁办法》等法律规章规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称国有土地租赁，是指市、县人民政府将国有土地使用权在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。

第三条 国有土地租赁工作分别由市、县人民政府统一领导；市、县土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地租赁的管理工作；市地租征收机构具体负责市区范围内的国有土地租赁管理的日常工作。

第四条 国有土地租赁，土地行政主管部门(以下称出租人)应当与土地使用者(以下称承租人)签订国有土地租赁合同，并报市、县人民政府批准。

第五条 除法律、法规另有规定外，境内外的自然人、法人和其他组织可以通过租赁方式取得国有土地使用权，进行土地开发、利用和经营。

通过租赁方式取得的国有土地使用权，不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

第六条 国有土地租赁可以采取协议或招标、拍卖、挂牌的方式。

应通过招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地的，依照国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的有关程序进行。

第七条 新增建设用地进行租赁的，承租人应当自合同批准之日起30日内申请办理国有土地使用权登记手续，并领取国有土地使用证。

已取得土地使用权后改变用途进行租赁的，承租人应当在规定期限内申请办理国有土地使用权变更登记手续。

第八条 下列建设用地可以实行国有土地租赁：

(一)除房地产开发项目外的新增经营性项目用地；

(二)以划拨方式取得国有土地使用权用于生产经营活动的；

(三)划拨土地使用权出租或建筑物、构筑物连同划拨土地使用权一并出租的；

(四)以出让方式取得土地使用权后改变用途的；

(五)法律、法规规定应依法实行有偿使用的其他非农业性建设用地。

第九条 下列建设用地可以暂不实行租赁制：

(一)党政机关、行政性事业单位办公用地；

(二)公共设施、公用事业建设用地；

(三)单位自建、自住、自用的公有住房建设用地；

(四)居民自建、自住或职工公有住房已房改的房屋用地；

(五)法律、法规规定的其他用地。

但上述用地中改变用途或部分改变用途用于经营、出租的，改变用途部分应依法办理有关手续。

第十条 国有土地租赁实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年期一般不得超过5年；长期租赁年期一般不得超过法律、法规规定的同类土地使用权出让的最高期限。有经营期限规定的企业法人，其土地租赁年期不得超过其营业执照载明的经营年限。

第十一条 办理国有土地使用权租赁，承租人应当提交下列材料：

(一)国有土地租赁申请书；

(二)国有土地使用证；

(三)建筑物、构筑物合法产权证明；

(四)其他相关材料。

第十二条 租金收取标准分别由市、县土地行政主管部门根据城区基准地价，结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素制定，报同级人民政府批准后公布执行。财政、物价行政主管部门对租金的标准制定和执行进行监督。租金标准应当随着城区基准地价的调整而调整，每次调整幅度不得超过上次租金标准的30%。

第十三条 同宗土地有多种用途，按其实际用途、占地面积及相应的租金标准分别核算，然后计算租金。

以出让方式取得土地使用权后改变用途的，按实际用途与批准用途两者之间的地价标准之差计算租金。

以划拨方式取得土地使用权后进行生产经营活动的，按其实际用途和占地面积计算租金。

划拨土地使用权出租或建筑物、构筑物连同划拨土地使用权一并出租的，按其土地使用面积计算；底层以上的楼层出租的，根据实际用途，按建筑面积分摊占地面积，分别计算租金。

第十四条 承租人应当按照租赁合同约定的土地用途进行土地开发、利用和经营。

在国有土地使用权租赁期内，承租人需改变租赁合同约定的规划用地性质或规划要求的，须向出租人和城市规划管理部门提出申请，经人民政府批准，重新签订国有土地租赁合同或补充合同，并相应调整租金。

第十五条 通过租赁方式获得的土地使用权，在租赁期限内可以依法转让、转租、抵押。转让、转租、抵押租赁土地的期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。

第十六条 出租人对承租人依法取得的租赁土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不得擅自收回；在特殊情况下，因社会公共利益的需要，并经原批准租赁土地的人民政府批准，可以依照法律规定和程序提前收回，并根据承租人开发利用的实际情况，给予适当补偿。

第十七条 国有土地使用权租赁合同约定的租赁期限届满前，承租人要求中止合同的，应当在中止前6个月向出租人提出，并承担违约责任。租赁合同另有规定，依照其规定。

第十八条 国有土地使用权租赁期限届满，可以申请续租，但应在届满前6个月内提出申请，并与出租人重新签订租赁合同。

承租人未申请续租或申请续租未被批准的，市、县人民政府可以在租赁期限届满后无偿收回租赁土地，建筑物、构筑物或其他附着物按租赁合同的约定处置。

第十九条 国有土地使用权租赁合同签订后，承租人应当按照合同约定的金额、期限和方式按时向出租人缴纳租金。从签订租赁合同或下达缴纳地租通知书之日起60日内不缴纳的，按每日应缴总额的3‰加收滞纳金；逾期60日仍不缴纳的，出租人有权解除国有土地租赁合同。

第二十条 出租人未按租赁合同约定交付租赁地块的，承租人有权解除租赁合同，并可以请求违约赔偿。

第二十一条 承租人未按租赁合同约定的土地用途利用土地的，出租人应当责令其限期改正，逾期不改正的，可以解除合同，无偿收回租赁土地使用权，同时请求违约赔偿。

第二十二条 违反本办法规定擅自转让、转租、抵押租赁土地使用权的，由市、县土地行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，无偿收回租赁土地使用权，并有权请求违约赔偿。

第二十三条 国有土地租金的收取使用财政部门统一印制的票据，实行“收支两条线”，纳入财政统一管理，用于土地开发整理和城市基础设施建设。

土地行政主管部门收取的土地租金，参照土地出让金政府收益按比例进行分配。

财政部门可根据土地行政主管部门地租征收情况，适当安排一定的地租征收业务补助费。

第二十四条 租赁国有土地从事农业开发的，参照本办法的规定执行。

第二十五条 本办法自2004年9月1日起施行。


我国期货纠纷案的执行新问题与相关司法解释的修改建议
　　
《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》已于２００３年５月１６日由最高人民法院审判委员会第１２７０次会议通过，自２００３年７月１日起施行。三年来，该司法解释对于正确审理我国现阶段期货纠纷案件起了重大司法指导作用。但最近出现的案例以及相应的法理研究，为该解释的及时修改提出了合理的建议。

（一）案请介绍：
甲公司与乙公司签订有期货经纪合同，由期货经纪公司甲公司为期货投资者乙公司提供期货经纪服务，乙公司向甲公司预缴交易保证金并在交易发生后向甲公司支付佣金。截止2005年5月27日，乙公司在甲公司帐上共有客户权益余额1,019,440元。2005年5月上旬，乙公司在提取上述客户权益时，甲公司发生支付困难。乙公司事后多次与甲公司交涉无果，并同时向期货业协会、证券监管局、期货交易所多次反映上述情况。
2005年6月16日，乙公司依法向某中级人民法院提起民事诉讼。本案在被告甲公司经合法传唤而拒不出庭应诉的情况下，于同年8月4日进行了缺席审理，并于2005年9月12日下达了民事判决书。
之后，甲公司因为公司停业，其公司负责人拒不出面接受法院判决书，因此，法院在《人民法院报》上公告送达上述判决书，公告期限60日。本案判决已于2006年1月28日发生法律效力。乙公司随即申请人民法院执行。

（二）本案执行过程中出现的问题。
乙公司申请人民法院执行后，执行庭法官与申请人代理人一起前往被执行财产所在地的期货交易所，现场了解了甲公司持仓情况和资金情况，并与该交易所法律部负责人就执行事项进行了磋商。甲公司目前在期货交易所已经没有持仓。甲公司目前在期货交易所的结算准备金为2,386,207.81元。在谈到执行事项时，期货交易所法律部的意见是，该结算准备金已被证券监管局指令封存，只有当该监管局同意动用该笔结算准备金而且必须符合《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》第六十条（期货公司没有持仓并且已清偿客户权益）时才能予以执行。
由于甲公司已经没有持仓并且已经停止业务，因此，只要证明甲公司已经清偿了客户权益，并且证券监管局同意，人民法院就能对该笔结算准备金予以执行。
在向证券监管局当面会谈了解了甲公司清偿客户权益的情况后得知，自2005年5月起，甲公司开始通知除乙公司以外的其他所有客户前来清退客户权益，并且在媒体公开发布清退客户权益的公告，要求客户在2006年2月28日前，到指定地点办理退付手续。甲公司目前尚未清退的客户权益有约20万元（乙公司除外），这部分客户人数有几百人，每户客户权益的金额都非常小，这部分客户，都是甲公司在长期的期货经纪业务过程中沉淀下来的小散户。目前，公告退付期限已满。甲公司自去年五月开始退付客户权益以来，退付时间已历一年多。在长达一年多的退付时间里，没有发现新在客户权益出现。现在，没有拿到应退客户权益、并且已经无数次向甲公司、向证券监管局、向期货交易所、向人民法院强烈要求退付客户权益的期货投资者，只有乙公司一家。而且，甲公司在向证券监管局上报的未退付客户清单中，没有乙公司的名单。
本案执行过程中的问题是：
人民法院判决已经生效但在执行过程中，遇到了执行困惑。
期货交易所要求证券监管局出具证明（甲公司客户权益已经完全清退）后才能配合人民法院执行被执行人在期货交易所的结算准备金；而证券监管局明确表示不同意出具任何证明，并明确指出要由甲公司自己出面处理；而甲公司负责人因为与乙公司期货业务员的个人关系等原因，拒绝退付乙公司的客户权益；并且甲公司因为内部各股东之间另有纠纷，股东会有关公司解散和清算的决议长达一年多都未能出台；甲公司虽然已经在期货交易所没有持仓，但现在期货交易所的2,386,207.81元结算准备金中，除乙公司客户权益余额1,019,440元未退付外，尚有20万元客户权益没有退付，这些客户都是在经纪业务中长年沉淀下来的小金额客户，而且经公告前来办理退付手续期满后也一直未出现，退付过程已历经一年多。

（三）《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》　第十二节保全和执行第五十九条、第六十条在执行过程中存在诸多实际问题，不利于人民法院执行工作，不利于保护作为债权人的客户，应该予以及时修改。
关于第五十九条。
原文：“期货交易所、期货公司为债务人的，人民法院不得冻结、划拨期货公司在期货交易所或者客户在期货公司保证金账户中的资金。有证据证明该保证金账户中有超出期货公司、客户权益资金的部分，期货交易所、期货公司在人民法院指定的合理期限内不能提出相反证据的，人民法院可以依法冻结、划拨该账户中属于期货交易所、期货公司的自有资金”。
这一法条明确了期货公司在期货交易所的保证金属于期货公司所有，同样，客户在期货公司的保证金属于客户所有，所以，当期货交易所为债务人时，不能执行属于期货公司的财产，同样，当期货公司为债务人时，不能执行属于客户的财产。这一规定，无疑是正确的。
问题是，这一法条在阐述有关期货交易所和期货公司为债务人时，债权人是谁？
很明显，这一法条保护的是期货公司（当期货交易所为债务人时）和客户（当期货公司为债务人时）的财产（保证金），所以，当期货交易所为债务人时的期货公司，以及当期货公司为债务人时的客户，不是该债权债务纠纷的直接当事人，直接当事人（债权人）应该是其他人。
如果当期货公司为债务人时，按照该条规定，法理上要保护的是客户在期货公司的客户权益，客户权益不能被执行，因为客户权益在该债权债务关系中不是直接当事人财产（不是作为债务人的期货公司财产），而是第三人财产，那么，该债权人可能是谁？是客户自己？显然不是。否则，债权人如果是客户自己，那么，按照本条司法解释即要保护客户的权益不被执行，又要保护因生效判决认定的债权人的债权得到合法执行，这在逻辑上就会出现悖论。因此，在这一法律关系中，客户是第三人，不是该法律关系中的债权人。因此，司法解释第五十九条暗含的债权人应该是除客户以外的其他人。
所以，第五十九条的规定，不适用于当期货交易所与期货公司两者间，或者，当期货公司与客户间，发生债权债务纠纷（特别是案件本身就是客户权益返还纠纷、期货公司为债务人而客户为债权人）时的法律关系。
当期货公司与客户间，发生债权债务纠纷（特别是案件本身就是客户权益返还纠纷、期货公司为债务人而客户为债权人）时，期货交易所内的期货经纪公司保证金帐户应该是可以由人民法院依法冻结、划拨的，但冻结和划拨的数额不得超过有证据证明或法院生效判决认定的应当返还客户的保证金（客户权益）的数额。
对第五十九条的上述法理理解，可以适用于对第六十条的同样的法理理解。
关于第六十条。
原文：“期货公司为债务人的，人民法院不得冻结、划拨专用结算账户中未被期货合约占用的用于担保期货合约履行的最低限额的结算准备金；期货公司已经结清所有持仓并清偿客户资金的，人民法院可以对结算准备金依法予以冻结、划拨”。
首先，该法条针对的是最低限额的结算准备金（也就是两百万元人民币）不能被冻结、划拨，那么，就本案被执行人期货经纪有限公司甲公司而言，根据期货交易所提供的材料显示，被执行人在期货交易所的结算准备金余额为2,386,207.81元，也就是说其中有386,207.81元是最低限额的结算准备金之外的，那么，对于这最低限额之外的386,207.81元，人民法院能否冻结、划拨？
其次，该法条之所以要规定最低限额的结算准备金不能被冻结、划拨，其立法本意是什么？本人虽然没有参与这部司法解释的立法起草工作，但笔者个人理解，最低限额的结算准备金是为了保证交易合约的继续履行，也是为了保证期货公司其他客户的正常交易不受影响，是为了维护期货交易的既定秩序。所以，第六十条第一款分号的后半句又紧接着补充规定：“期货公司已经结清所有持仓并清偿客户资金的，人民法院可以对结算准备金依法予以冻结、划拨”。该法条为什么会作这一补充规定？因为期货公司如果已经结清所有持仓并清偿客户资金的，用于担保合约履行和其他客户继续交易的最低限额的结算准备金的作用就不复存在，在这种情况下，对最低限额的结算准备金的冻结、划拨不会对正在进行的期货交易产生不利影响，因此是可行的。
结合本案的实际情况，被执行人自二００五年六月就进入整顿期，现在该公司已经不仅没有持仓，而且已经完全停止营业，公司员工已经解散，公司财务资料、营运资料乃至营运设施都已经被封存，主要客户权益已经清偿，剩余未清偿的客户权益一是作为本案申请执行人的乙公司，二是长期沉淀下来的失去联系的小散户（这些小散户的客户权益总额约为二十万人民币）。
在这种情况下，被执行人已经没有持仓，虽然客户权益没有全部清偿完毕，但尚未清偿的客户权益的客户情况也相对明朗，而且，尚未清偿的客户，也不可能重新在被执行人甲公司进行期货交易委托。事实上，被执行人的最低限额的结算准备金已经失去了担保合约履行和其他客户继续交易的法律意义。
因此，鉴于本案系期货公司与客户之间的期货交易客户权益退付纠纷，在此种情形下，冻结、划拨被执行人的最低限额的结算准备金，符合该法条立法者的立法本意。

（四）减少行政权力对法院执行工作阻力的立法建议
行政权力对法院执行的阻力，表现为两种，一种是积极阻力，另一种是消极阻力。所谓积极阻力，是指行政机关通过行使一定具体行政行为，来阻碍法院执行工作；所谓消极阻力，是指法院执行工作客观上需要行政机关行使一定具体行政行为，而该行政机关拒绝行使一定具体行政行为，从而致使人民法院执行工作陷于停顿。
法院执行工作中，比较常见的行政阻力是积极阻力，而本案在执行过程中，人民法院的执行行为，受到了证券监管局行政权力的强大的消极阻力。
证券监管局在向期货交易所发出要求期货交易所禁止甲公司资金流出的行政指令后，面对人民法院的执行配合要求，既不出具客户权益已经清退的证明，也不出具客户权益已经清退了多少、尚余多少的证明，也不组织相关机构对甲公司进行审计和清算，总之，证券监管局在采取了冻结期货公司在期货交易所的资金的行政指令后，就没有再采取其他任何积极的具体行政行为来对本案所涉及的期货交易客户权益退付危机开展实质性工作。证券监管局面对人民法院反复提出的配合执行的工作要求，也置若罔闻。　
本案的执行，由于证券监管局的消极行政行为而陷于停顿。
在研究如何破除行政权力对法院执行工作的阻力时，对行政权力的消极行政行为的阻力问题，应该予以足够的重视。
必要时，应该立法授予人民法院在执行工作中要求行政机关为或不为一定具体行政行为的司法建议权，在行政机关拒不采纳人民法院司法建议的情况下，经上一级人民法院行政审判庭根据下一级人民法院执行庭的申请并依法进行听证后，可以做出要求该行政机关为或不为一定具体行政行为的法律裁定，该裁定可以上诉一次，适用简易程序。


作者：李少军 (江苏吴江)
二00六年七月二十九日