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宁夏回族自治区银川市人大常委会


银川市人民代表大会常务委员会公告



《银川市人民代表大会常务委员会关于修改<银川市房屋租赁管理条例>的决定》于2012年6月27日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过，2012年9月25日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准，现予公布，自公布之日起施行。



银川市人民代表大会常务委员会

2012年10月9日




银川市人民代表大会常务委员会关于修改《银川市房屋租赁管理条例》的决定

（2012年6月27日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过）



银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议决定对《银川市房屋租赁管理条例》作如下修改：

一、将条例中“房产行政管理部门”修改为“房产管理部门”。

二、将第二条第二款修改为：“公共租赁住房、直管公房、廉租住房，不适用本条例。”

三、将第五条修改为：“本市房屋租赁管理的主管部门（以下简称房产管理部门）是市住房保障局，兴庆区、金凤区、西夏区（绕城高速范围以内）的房屋租赁管理工作委托由银川市房屋产权产籍管理机构具体负责。

“永宁县、贺兰县、灵武市房屋租赁由其所在县（市）负责房产管理工作的部门管理(以下简称房产管理部门)，业务上接受市房屋租赁管理部门的指导、监督。

“房产管理部门可以委托社区事务工作机构负责社区内房屋租赁的日常管理工作。受托社区事务工作机构应当接受房产管理部门的监督和指导。鼓励社区事务工作机构开展房屋集中招租活动。

“人口和计划生育部门负责房屋租住人员的人口与计划生育管理服务工作。

“公安机关负责租赁房屋的治安管理、消防管理及非本市户籍租住人员的居住证件管理工作。

“工商行政管理部门负责查处利用租赁房屋进行无照经营等违法行为。

“劳动和社会保障部门负责房屋租住人员的就业指导工作。

“村（居）民委员会应当协助做好房屋租赁管理工作。”

四、增加一款，作为第六条第三款：“房屋租赁合同内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，房屋租赁当事人应当在三十日内，到房产管理部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。”

五、增加一款,作为第六条第四款：“房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。”

六、将第七条修改为：“房产管理部门应当在收到房屋租赁登记资料之日三日内，对符合本条例规定的，开具房屋租赁登记备案证明。”

七、增加一条，作为第八条：“房屋租赁登记备案证明应当载明房屋租赁当事人的姓名或者名称，有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。”

八、将第八条改为第九条，增加一项，作为第十项：“房屋被征收或者拆除时的处理办法。”

九、将第八条改为第九条，增加一项，作为第十一项：“建筑共用消防设施的维护保养相关约定。”

十、将第八条改为第九条，增加一款，作为第三款：“房产管理部门会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供房屋租赁当事人选用。”

十一、增加一条，作为第十条：“通过房地产经纪机构（以下简称经纪机构）订立房屋租赁合同的，由经纪机构代为办理房屋租赁登记备案。

“经纪机构应当将房屋租赁信息定期上报房产管理部门。”

十二、增加一条，作为第十一条：“房屋承租人转租房屋的，应当经房屋出租人书面同意，并到房产管理部门办理房屋租赁登记备案。

“房屋承租人未经房屋出租人书面同意转租的，房屋出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求房屋承租人赔偿损失。”

十三、将第九条改为第十二条，增加一项，作为第一项：“属于违法建筑的。”

十四、将第九条改为第十二条，增加一项，作为第三项：“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。”

十五、将第九条改为第十二条，增加一项，作为第四项：“违反规定改变房屋使用性质的。”

十六、将第十条改为第十三条，修改为：“出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。居住使用人的人均居住面积不得低于六平方米。

“原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人居住，其所占空间不计入前款居住面积。”

十七、增加一条，作为第十四条：“出租房屋的所有权人在办理他项权利登记时，应当提交房屋租赁登记备案证明。”

十八、将第十一条改为第十五条，修改为：“非本市户籍的房屋承租人应当到出租房屋所在地公安机关办理居住证。”

十九、将第十二条改为第十六条，修改为：“工商行政管理部门在办理工商营业执照时，对经营场所属租赁房屋的，应当要求当事人提供房屋租赁登记备案证明。”

二十、将第十三条改为第十七条，修改为：“经纪机构，不得居间代理本条例第十二条规定的房屋的租赁。”

二十一、删去第十四条。

二十二、增加一条，作为第十八条：“物业服务企业应当配合房产管理部门的房屋租赁巡查，发现本物业服务区域内有房屋出租情况的，应当及时将房屋租赁信息报送房产管理部门。”

二十三、删去第十五条。

二十四、将第十六条改为第十九条，修改为：“房产管理部门应当定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。”

二十五、增加一条，作为第二十条：“房产管理部门应当与人口和计划生育、公安、工商等部门建立信息共享制度，互通房屋租赁信息。

“公安、工商等部门发现当事人未办理房屋租赁登记备案的，应当及时告知房产管理部门。”

二十六、将第十七条改为第二十一条，修改为：“房产管理部门应当与公安、规划、消防、城市管理综合执法等部门及街道办事处互通掌握的危险房屋、违法建筑、消防安全隐患等信息，并依法及时查处。”

二十七、将第十八条改为第二十二条，修改为：房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案、流动人口居住、计划生育等手续，应当到市、县（区、市）政府政务大厅或指定地点办理。”

二十八、增加一条，作为第二十三条：“房产管理部门应当在辖区范围内建立房屋租赁登记备案受理点，进行网上登记备案。”

二十九、将第二十条改为第二十五条，第二项修改为“非本市户籍的房屋承租人应当到房屋所在地公安机关办理居住登记手续。”

三十、将第二十一条改为第二十六条，修改为：“违反本条例规定，未办理房屋租赁登记备案的，由房产管理部门责令限期改正，个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改的，处以一千元以上一万元以下罚款。”

三十一、删去第二十二条。

三十二、将第二十三条改为第二十七条，修改为：“房屋出租人违反本条例第十二条规定的，由房产管理部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。”

三十三、将第二十四条改为第二十八条，修改为：“违反本条例第十三条规定的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。”

三十四、将第二十五条改为第二十九条，修改为：“违反本条例规定，通过经纪机构订立租赁合同的，经纪机构未代为办理房屋租赁登记备案的，由房产管理部门，责令限期改正，记入信用档案，逾期不改正的，对经纪机构处以一万元以上三万元以下罚款。

“经纪机构代理不符合出租条件房屋的，由房产管理部门，责令限期改正，记入信用档案，逾期不改正的，对经纪机构处以五千元以上一万元以下罚款。”

三十五、将第二十六条改为第三十条，修改为：“房屋出租人违反本条例规定，有下列行为之一的，由公安机关依照职权予以处理：

“（一）将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的；

“（二）明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的。”

三十六、增加一条，作为第三十四条：“非住宅房屋以隔间、柜台、摊位等方式分割租赁的，“每一隔间”、“每一柜台”、“每一摊位”均视为“一套”，进行房屋租赁登记备案。”

此外，还对部分条文的顺序和文字作了适当的调整。

本决定自公布之日起施行。

《银川市房屋租赁管理条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。



误工费是指赔偿义务人应当向赔偿权利人支付的受害人从遭受伤害到完全治愈这一期间内，因无法从事正常工作而实际减少的收入。因受害人的收入能力和水平差异较大，其损失的误工收入会因人而异；且因行业和岗位的不同，以及受害人是否就业的不同、收入方式的不同，对于误工费的计算依据，也不尽相同。我国现行法律对于误工费的计算方法主要分为有固定收入和无固定收入两种。对于无固定收入的，又包括两类人员，一是农村村民，二是城镇居民。对于以在家务农为主或者间断性外出打工的农民，在审判实践中经常遭遇法律规定的滞后和消费水平飞速上涨的尴尬与矛盾。


《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算”。从该规定可以看出，我国现行法律对于无固定收入人员主要根据能否证明其最近三年的平均收入状况分为两种情况，对于能够证明其最近三年平均收入状况的，则根据其最近三年的平均收入水平乘以误工时间计算误工费；对于不能证明最近三年的平均收入状况的，则参照受诉法院所在地相同或者相近行业标准计算，一般以各省、自治区、直辖市高级法院对本辖区相关数据做出的统计为依据，具体到农民，即以其人均纯收入为标准计算其误工费。


从农村现状看，18至60岁的农民大部分以常年在外务工为其主要收入来源。据有关调查显示，农民工年平均收入是农村居民人均年纯收入的2到5倍。然而，受农民工工作性质、方式的影响，其一旦遭受意外，很难举证证明其经常居住地和主要收入来源地均为城镇，其误工费也不能按照城镇标准计算，但如果按照农村收入标准计算又确实显失公平，这种情况下，其权利应当如何救济？


在审判实践中往往出现两种现象，一种是按照法律规定以农民人均纯收入为标准计算误工费，这种做法看似不合理，但却合乎法律规定；一种是法院根据实际情况酌定计算误工费，这种做法不合法，但更能为受害人所接受。这便出现了司法之合理性和合法性相冲突的局面。面对这种冲突，笔者认为，法院应从以下两个方面入手：


第一、以受害人最近三年平均收入计算误工费。根据我国现行法律规定，对无固定收入人员误工费计算方法根据受害人能否证明其最近三年平均收入水平分为两种情况。前文已提到该类人员受自身法律意识影响，很难主动举证证明自己最近三年平均收入状况，故审判实践中很少采用该方式计算。但为了能够公平、公正计算其误工费，笔者认为，可以通过法院主动向受害人释明的方式，让其提交其近三年平均收入水平的证据（一般包括纳税凭证、单位出具的证明等），由法官根据自由裁量权来认定无固定收入农民的误工费。这种方法能最大程度体现误工费差额赔偿的原则，即以实际减少的收入作为赔偿依据，亦更能为双方当事人所接受。


第二、以农、林、牧、副、渔行业职工平均工资为依据计算误工费。由于以最近三年平均收入计算误工费对受害人举证责任的要求较高，故适用起来相对较难，而以农、林、牧、副、渔业平均职工工资计算无固定收入农民误工费更具有现实可操作性，其对受害人举证责任没有特别要求；且以此标准计算该类人员误工费更接近其实际收入水平。据统计显示， 我国各省2011年、2012年两年农、林、牧、副、渔业平均职工工资标准既低于其他行业工资标准，又高于农民人均年纯收入，更贴近其实际收入水平。因此，以此方法计算其误工费更能为此类人员所接受。


笔者认为，这两种方法在审判实践中的运用也应遵循一定的原则，在受害人能够举证证明其最近三年收入情况的前提下，对于无固定收入人员误工费应当首先适用该标准予以计算。只有在确实无法举证证明其收入水平的情况下，才适用以农、林、牧、副、渔行业职工平均工资作为计算依据。如此一来，既能彰显司法的公正、公平，又同时兼顾了司法的合理性与合法性原则。


（作者单位：河南省开封市中级人民法院；南阳市中级人民法院）