广西壮族自治区实施《中华人民共和国人民防空法》办法（2004年修正）
广西壮族自治区人大常委会
广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于修改《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的决定
（2004年7月31日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 2004年7月31日广西壮族自治区人民代表大会常务委员会公告十届第61号公布 自2004年8月1日起施行）
广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议决定对《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》作如下修改：
一、删去第八条中的“和地区行政公署所在市”。
二、第十五条第一款修改为：“因条件限制不能按规定修建防空地下室的，或者应修建的防空地下室面积少于150平方米的，经工程建设所在地县级以上人民政府人民防空主管部门审核批准后，由建设单位根据自治区人民政府规定的缴费标准，按应建面积缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织修建人民防空工程。人民防空主管部门收取的人民防空工程易地建设费的使用情况，应当接受缴费者的监督。”
三、第十六条修改为：“对应建防空地下室的新建民用建设项目，未经县级以上人民政府人民防空主管部门审核批准，建设、消防等部门不得办理相关手续。”
四、删去第十七条第三款。
五、删去第十八条第二款中的“经人民防空主管部门同意后”。
六、第十九条修改为：“平时利用人民防空工程的，应当遵守下列规定，并向所在地设区的市、县级人民政府人民防空主管部门备案：（一）制定好平战功能转换方案，保证一旦战备需要，能够迅速转入战时防空使用状态；（二）落实防火、防洪涝等安全措施，实施人民防空工程的维护管理，不得损坏工程结构和设备、设施，不得降低工程的防护能力；（三）利用财政投资建设的人民防空工程，应当按照国家和自治区的有关规定交纳人民防空工程使用费，各单位收取的人民防空工程使用费应当按照国家和自治区的有关规定使用和上缴。”
此外，还作了一些文字修改。
本决定自2004年8月1日起施行。
《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：广西壮族自治区实施《中华人民共和国人民防空法》办法（2004年修正本）
（1999年5月29日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据2004年7月31日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议关于修改《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的决定修正）
第一条 根据《中华人民共和国人民防空法》，结合本自治区实际情况，制定本办法。
第二条 本自治区行政区域内的一切组织和个人，均须遵守本办法。
第三条 人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展，与城市建设相结合的原则。
第四条 县级以上人民政府和同级军事机关领导本行政区域的人民防空工作。
县级以上人民政府人民防空主管部门负责管理本行政区域的人民防空工作。
县级以上人民政府的发展和改革、规划、建设、土地、交通等部门以及供水、供电、通信等业务部门，应当在各自的职责范围内做好有关的人民防空工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处和各企业事业单位应当根据人民防空工作的需要，指定相关部门或者人员管理人民防空工作。
第五条 县级以上人民政府负担的人民防空经费列入各级财政预算，并根据人民防空事业需要和国民经济发展逐年增加。各级人民防空指挥工程建设资金，由本级人民政府在财政预算中安排。
人民防空主管部门依法收取的人民防空建设费用，应当缴入同级财政资金专户，全额纳入人民防空经费预算管理，由人民防空主管部门专项用于人民防空建设，任何组织或者个人不得擅自占用、提留或者挪作他用。
第六条 人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程以及医疗救护、物资储备等专项工程的建设用地由人民政府采用划拨土地使用权的方式予以提供。建设、利用人民防空设施按照国家和自治区的有关规定享受优惠待遇。
人民防空设施包括地面和地下的人民防空工程及其口部建筑和连接、疏散干道，通信、警报、消防、通风空调设备，供水排水、供电设备及其管线，防原子、防化学、防生物武器设备以及其他国家战时直接用于防空袭的建筑和设备。
第七条 各级人民政府应当鼓励、支持社会团体、企业事业组织和个人投资进行人民防空工程的建设和利用。经人民防空主管部门审定纳入人民防空工程项目管理的，可以享受国家和自治区规定的优惠待遇。
第八条 设区的市为自治区人民防空重点城市，自治区人民政府和广西军区根据国防需要可以增设自治区人民防空重点城市。自治区人民防空重点城市按照国家人民防空重点城市防护标准建设并享受相同待遇。
第九条 城市防空袭方案由城市人民政府和军事机关组织制定。
根据城市人口、战略地位以及重要经济目标的变化，城市防空袭方案每五年作一次修订，但特殊情况除外。
第十条 重要经济目标由县级以上人民政府和同级军事机关确定。新建的重要经济目标，建设单位应当制定防护方案并将其防护设施列入基本建设计划，统一建设。
第十一条 城市人民政府应当组织人民防空主管部门和城市规划主管部门根据国防建设、经济建设的需要，编制人民防空工程建设规划，并将其纳入城市总体规划。
第十二条 城市地下交通干线和其他地下空间及山体开发工程，应当兼顾人民防空需要，其关键部位和重要设施应当按照人民防空的防护标准进行重点建设。
城市供水、供电、供气、通信和地面交通建设，应当兼顾人民防空的需要，为人民防空设施的建设提供必要的条件。
第十三条 人民防空主管部门负责组织修建的人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程，由人民防空主管部门按照国家和自治区有关规定办理项目立项手续，并负责设计审查、质量监督、定额管理和竣工验收。
第十四条 在人民防空重点城市内新建的民用建筑，按照国家和自治区有关规定应当修建防空地下室的，建设单位应当负责与主体工程同步修建，其建设规模和投资规模纳入基本建设计划。
第十五条 因条件限制不能按规定修建防空地下室的，或者应修建的防空地下室面积少于150平方米的，经工程建设所在地县级以上人民政府人民防空主管部门审核批准后，由建设单位根据自治区人民政府规定的缴费标准，按应建面积缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织修建人民防空工程。人民防空主管部门收取的人民防空工程易地建设费的使用情况，应当接受缴费者的监督。
不符合前款规定条件的，人民防空主管部门不得批准建设单位以缴纳易地建设费代替人民防空地下室的建设。
人民防空工程易地建设费的征收和使用管理，按照国家和自治区人民政府的有关规定执行。对应缴纳的人民防空工程易地建设费，任何组织或者个人不得擅自批准减免。
第十六条 对应建防空地下室的新建民用建设项目，未经县级以上人民政府人民防空主管部门审核批准，建设、消防等部门不得办理相关手续。
第十七条 防空地下室的设计和施工，应当由具有相应资质条件的单位按照人民防空工程设计规范和施工要求进行设计和施工。
防空地下室所需的防护设备应当符合国家规定的标准，并在土建施工中同步安装到位。
第十八条 对新建的人民防空工程，城市规划部门和土地主管部门在审批用地规划时，应当根据使用要求预留出工程口部和通道用地；对已建的人民防空工程，由人民防空主管部门会同城市规划部门和土地主管部门界定工程口部用地范围和进出口通道。
确需在人民防空工程口部附近修建建筑的，应当留出大于建筑物倒塌半径的安全距离，或者由建设单位采取防倒塌措施。
第十九条 平时利用人民防空工程的，应当遵守下列规定，并向所在地设区的市、县级人民政府人民防空主管部门备案：
（一）制定好平战功能转换方案，保证一旦战备需要，能够迅速转入战时防空使用状态；
（二）落实防火、防洪涝等安全措施，实施人民防空工程的维护管理，不得损坏工程结构和设备、设施，不得降低工程的防护能力；
（三）利用财政投资建设的人民防空工程，应当按照国家和自治区的有关规定交纳人民防空工程使用费，各单位收取的人民防空工程使用费应当按照国家和自治区的有关规定使用和上缴。
第二十条 人民防空指挥工程和公用的人民防空工程，由人民防空主管部门维护管理；各单位建设的人民防空工程由本单位维护管理，由人民防空主管部门进行监督检查。
人民防空工程维护管理所需经费，按有关规定列支。
第二十一条 任何组织或者个人不得挤占人民防空工程及口部用地和通道，不得损坏或者擅自拆除、改造人民防空设施。
凡危害到人民防空工程的安全和使用效能的施工项目，建设单位应当采取保护措施并报当地人民防空主管部门批准后方可进行。
第二十二条 任何组织和个人不得擅自拆除人民防空工程；确需拆除的，应当报经人民防空主管部门批准。拆除单位应当在限期内按照不少于原面积、不低于原防护等级的人民防空工程的标准补建或者予以补偿。
第二十三条 通信部门应当优先提供人民防空通信、警报建设必需的有线电路、中继线和专线，支持人民防空主管部门建立与公众通信网相连接的专用通信设施，并协助制定有线电路、无线信道调度计划和实施方案。
无线电管理部门应当协助人民防空无线电台、网的建设和无线电设施的安装使用，按规定提供人民防空通信、警报建设所需频率。
通信、广播、电视系统战时应当优先传递和发放防空袭警报信号，保障人民防空指挥通信的畅通；在平时应制定战时保障方案，并组织必要的演练。
第二十四条 在人民防空警报设施规划地点新建的高层建筑，其建筑顶层应当按要求修建防空警报设施安装室，并预留设施安装平台、电力和控制线缆等，所需经费列入该建设工程预算。
设置在有关单位的防空警报设施由所在单位维护管理，不得擅自迁移或者拆除。确需拆迁的应当经人民防空主管部门批准，由申请拆迁单位按要求迁移或者重建，并负担全部费用。
第二十五条 县级以上人民政府根据需要可以组织试鸣防空警报，由人民防空主管部门组织实施。其他任何组织或者个人不得随意鸣放防空警报信号。
第二十六条 城市人民政府应当组织制定城市人口防空疏散计划。预定的疏散地区人民政府，应当组织制定城市人民防空安置计划。
城市人民政府的各有关部门负责城市人口疏散和安置需要的通信、运输、治安、物资、医疗、教育等方面的保障工作。
第二十七条 群众防空组织的组建方案，由县级以上人民防空主管部门编制，报同级人民政府和军事机关批准，各有关单位组织实施。
群众防空组织的训练，由人民防空主管部门和组建单位拟制训练计划，各组建单位组织实施。训练所需装备、器材和经费由各组建单位负责，防原子、防化学、防生物武器等专用设备由人民防空主管部门负责提供。
第二十八条 人民防空教育应纳入国防教育计划。
自治区人民防空主管部门应当按照国家人民防空教育计划和教育内容，组织编写教材。
在校学生的人民防空教育列入国防教育课程，由教育主管部门和人民防空主管部门共同组织实施并进行监督检查。
国家机关、社会团体和企业事业组织应当按照《中华人民共和国人民防空法》的规定，结合本地区实际，组织实施人民防空教育，并接受人民防空主管部门的指导。
第二十九条 违反本办法规定不修建防空地下室的，由工程建设所在地人民防空主管部门予以警告，责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。
有前款行为，又不能采取补建措施的，除按照前款规定处罚外，建设单位还应当缴纳人民防空工程易地建设费。
不按照国家规定的防护标准和质量标准修建防空地下室的，由县级以上人民防空主管部门予以警告，责令限期改正，可以并处一万元至五万元的罚款。
第三十条 有下列行为之一的，由县级以上人民防空主管部门予以警告，责令限期改正，可以对个人并处五千元以下的罚款，对单位并处一万元至五万元的罚款，造成损失的，依法予以赔偿：
（一）挤占人民防空工程及口部用地和通道的；
（二）损坏或者擅自拆除、改造人民防空设施的；
（三）未经批准进行危害人民防空工程的安全使用和效能的施工作业的；
（四）拆除人民防空工程后拒不按规定补建或者补偿的。
有前款第四项行为的，除按前款规定予以处罚外，当事人还应当按规定补建人民防空工程或者予以补偿。
第三十一条 人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 本办法自1999年5月29日起施行。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二○○六年三月六日
