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苏州市商品住宅交付使用管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 04:22:26  浏览:8984   来源:法律资料网
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苏州市商品住宅交付使用管理办法

江苏省苏州市人民政府


苏州市商品住宅交付使用管理办法

苏州市人民政府令

第 94 号



  《苏州市商品住宅交付使用管理办法》已经2006年9月19日市政府第63次常务会议讨论通过,现予发布。


市长 阎立


二○○六年九月三十日

苏州市商品住宅交付使用管理办法

  第一条 为规范房地产开发经营行为,切实保障当事人合法权益,加强商品住宅交付使用管理,根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》和《商品房销售管理办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内城镇国有土地上各类新建商品住宅交付使用的监督管理。

  第三条 苏州市建设局负责全市商品住宅交付使用的统一监督管理,并具体实施城区商品住宅交付使用的监督管理工作。

  县级市房地产开发主管部门负责本行政区域内商品住宅交付使用的监督管理。苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区房地产开发主管部门按照权限,负责本行政区域内商品住宅交付使用的监督管理。

  发展和改革、国土、规划、市政公用、房产、城管、水务、环保、园林和绿化、人防、公安等行政主管部门按照各自职责,协同做好商品住宅交付使用的相关管理工作。

  第四条 房地产开发企业实施商品住宅建设,应当同步建设配套设施和配套工程。

  商品住宅分期建设的,符合交付使用条件可以分期交付。房地产开发企业应当将分期开发建设内容和建设进度详细载入《房地产开发项目手册》并定期报房地产开发主管部门备案。

  商品住宅交付使用实行备案和公示制度。

  第五条 供水、供电、供气、供热、排水、路灯、有线电视、电话通信、邮政、安全技防等配套设施或者配套工程的专业经营服务单位应当按照与房地产开发企业签订的工程合同,按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设。

  配套设施和配套工程竣工,其专业经营服务单位应当及时组织竣工验收。验收合格的,向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。

  第六条 商品住宅交付使用,其配套设施和配套工程应当符合以下条件:

  (一)生活用水纳入城市自来水管网,不使用临时施工用水;

  (二)用电纳入城市供电网络,不使用临时施工用电;

  (三)雨水、污水实行分流,分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的,经环保、水务部门同意后,应采取临时性措施;

  (四)燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的,应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道;

  (五)电话通信、有线电视等端口敷设到户;

  (六)路灯安装完毕,照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的,应采取临时照明措施,临时照明费用由房地产开发企业承担;

  (七)邮政信报箱按规定设置,符合通邮条件;

  (八)绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕,绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的,应当出具承诺书,自交付使用备案通过之日起六个月内完成;

  (九)规划配建的人防工程投入使用的,应当符合人防工程施工及验收规范;

  (十)住宅小区与外围有效隔离,与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平,道路符合通行条件。分期建设的,交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施,不得合用小区内部道路;

  (十一)按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的,其规模应当满足居民入住的基本生活需要;

  (十二)前期物业管理单位落实,物业管理用房符合规定,权属明晰。

  第七条 房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案,并提交以下证明文件:

  (一)商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明;

  (二)配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见;

  (三)前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件;

  (四)《房地产开发项目手册》;

  (五)法律、法规、规章规定的其他证明文件。

  第八条 房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起十日内组织现场踏勘。符合条件的,由房地产开发主管部门出具《苏州市商品住宅交付使用通知书》。不符合条件的,书面告知备案申请人并说明理由,房地产开发企业应当及时整改。

  第九条 通过交付使用备案的商品住宅,房地产开发主管部门应当在新闻媒体和政府网站上进行公示。

  第十条 商品住宅的质量保修期,自房地产开发企业将符合交付使用条件的商品住宅交付给买受人之日起计算。

  第十一条 房地产开发企业有违反本办法不良行为的,由房地产开发主管部门通报批评,并记入信用档案。信用档案中的信用信息作为房地产开发主管部门核定企业资质等级、年度综合考评以及表彰评先的监督管理依据。

  第十二条 违反本办法第六条规定,房地产开发企业将不符合交付使用条件的商品住宅交付使用的,由房地产开发主管部门责令限期改正,并处以2万元以上3万元以下罚款;情节严重、造成恶劣影响的,应当向社会公示,并报请省建设行政主管部门降低资质等级或暂扣、吊销资质证书。

  第十三条 违反本办法第七条规定,房地产开发企业在商品住宅交付使用时未向房地产开发主管部门办理交付使用备案的,由房地产开发主管部门责令限期改正,并处以1万元以上2万元以下罚款。

  第十四条 本办法自2007年 1月1日起施行。


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理解 • 尊重 •关心
——对罪犯思想教育的理性思考

杨春平


 对罪犯进行思想教育,是对罪犯教育改造的一个重要方法,也是教育改造罪犯的重要手段。在社会主义市场经济条件下,罪犯思想教育的内容 方式方法都面临着许多新的问题,新的情况,如仍沿用过去那些说教,讲大道理的方式,来达到罪犯的思想转变的目的已力不从心。基层中队干警经常反映‚一些罪犯不听话,难管;有的罪犯甚至发展到顶撞干警的程度。这种现象的出现是对我们传统的罪犯思想教育工作的挑战,迫切需要我们要改变目前的思想教育的方式,方法,树立新的思想教育观念。新时期对罪犯的思想教育工作,要必须做到以情感人,入脑入心,只有这样才能达到教育人,改造人,塑造人的目的。而要做到这一点,就要在尊重,理解,关心罪犯上下功夫,即:要树立尊重。理解 。关心罪犯的观念。
尊重,就是要尊重罪犯的人格。罪犯的人格谈不上完美,健康,高尚。罪犯的社会地位和作用不可能崇高或重大,但是,它是受到法律保护的。我国监狱法第七条明确规定:罪犯的人格不受侮辱,其人身安全、合法财产和辩护、申诉、控告、检举以及其它未被依法剥夺或者限制的权利不受侵犯。这实质上就是要求我们在执法过程中,依法保护罪犯的合法权益。尊重罪犯的人格,把罪犯当人看,这样做也是我国监狱机关实行人道主义的具体体现,也是我们相信罪犯能够改造好的基点。现实中,罪犯作为有七情六欲的人,他们从内心里希望人们把他们当人看待,获得必要的尊重,自己的人格不受侮辱。尊重罪犯的人格,把犯人当人看,罪犯自尊心才不会丧失,才有利于提高他们接受思想教育工作的自觉性。这就要求我们在做罪犯的思想教育工作中,切实树立教育对象是犯人但也是 人的观念,严格按照《监狱法 》的规定,尊重罪犯的人格,允许罪犯 述说怨屈,对自己的问题进行申诉。干警要注意加强自我修养,不要总以管理者自居,尽量在感情上拉近同罪犯的距离。尊重罪犯的人格,还必须关注罪犯的 需要,即把耐心教育同为罪犯办实事结合起来,力所能及地解决他们的实际问题。如现在在狱内开展的“三亲”工程、狱内爱心基金会、帮扶解困等活动,为罪犯解决了大量的婚姻纠纷、子女入学等实际困难,在对罪犯的思想教育中取得了良好的效果,增强了思想教育的实现性。要把对罪犯的形势、政策教育同罪犯的现实改造和前途结合起来,避免空洞乏味的说教和硬性灌输,让罪犯感觉到是对他进行教育,而不是把他们看成可有可无的“傻子”听众,这样才会增强思想教育的吸引力、说服力,罪犯才会增强接受思想教育的主动性和积极性。
理解,就是要理解每个罪犯的具体环境、个性和心理,即在思想教育工作中,要实实在在地为罪犯着想。要多从每一个罪犯身上找出一些可以理解的因素,多采用换位思考的方法,从犯人的角度多想想。比如,少数罪犯身体素质特别差,经常生病,劳动任务不能按时完成,这种情况下,我们管理者应该设身处地想一想,如果发生在自己身上,应该如何思考,能否以一颗平常心处理。建立在理解基础上的思想教育工作,犹如心理治疗中的当事人中心疗法,以教育对象为中心,重视其人格尊严,将思想教育的过程,当作教育者为教育对象设置的一种自我成长的教育机会。教育者站在教育对象的角度,去理解他们的感情,促成他们的成长;教育者不是单纯以理论去影响甚至强加于他,而是提供自然、和谐良好的环境气氛,促进教育对象发生思想上的变化。思想教育工作实践也证明,在解决罪犯的思想问题时,从理解罪犯的感情出发,顺着罪犯的思路谈下去,加上教育者适当的分析和见解,达到最终解决思想问题的目的。???
关心,就是对人满腔热情,诚恳宽厚。罪犯被判刑入狱,脱离家庭,离开亲人。在感情、生活等方面都渴望得到关心和理解,特别是当遇到家有危难之时或身体患病时,更是如此。思想教育工作中,教育者一定要关心罪犯的生活,了解罪犯的心理需求,注意罪犯的情绪变化,在法律和政策允许的情况下,要诚心诚意地为罪犯解决困难,努力为他们办实事。作为对罪犯关心的方式有多种多样,有时教育者一句带有人情味的话可以感动得罪犯流下眼泪,或者成为罪犯解决思想问题的转折点,这就是关心所带来的积极效应。比如,个别罪犯入监以后,家庭发生了变故,年迈的父母无人赡养,妻子离家而去,小孩辍学。这些情况一旦反馈到罪犯心里,犯人的第一个念头“出去”。我们的管理者如以常人之心及时做罪犯思想 工作,说服,安慰,积极与地方有关部门联系,帮助解决困难。这样,犯人不但不会想方设法脱逃,或许会对我们干警感激不尽。作为管理者要善于发现苗头性,倾向性问题,有针对性做好罪犯思想政治工作,做到“四必谈”,“四必看”,即:罪犯家庭变故的必谈,受处理的必谈,岗位调整的必谈,因种种原因有不满或消极情绪严重的必谈;对生病的必看,对家庭困难的比看,对家庭发生矛盾纠纷的必看,对发生意外事故的必看。
当然,理解,尊重,关心罪犯是从人性的一个侧面来考虑的,切不可因之而出现“妥协执法”现象,严格,公正,文明执法与理解,尊重,关心罪犯是监管改造工作不可偏废的两个方面。只有这两个方面一起抓,做到“惩罚与改造相结合”,才能达到感化罪犯、激励罪犯、教育罪犯的目的,提高罪犯改造积极性,进而达到提高改造质量,促进监狱安全稳定的目的。

作者单位:江苏省监狱管理局教育改造处
地址:南京市北京西路28号 邮编:210024

在世界各国争相推行ADR以缓解司法危机时,荷兰也参与其中,并形成了鲜明的本国特色。一直在罗马法、法国法和传统的荷兰法之间寻求平衡的多元化荷兰司法,催生了荷兰多元化的纠纷解决体系:以各类行业协会、委员会为代表的民间ADR机构遍布全国;转介调解、初期禁令等法院内部改革措施,为当事人提供了选择一种缩短的程序的可能性;租赁纠纷等专门化纠纷解决机制运行良好;监察专员等特殊设置可以满足当事人的特别需要。荷兰ADR的特色在于其完备的机制,在荷兰整个社会的各个部门、各行各业中,都逐渐形成了一整套较为完善的内部纠纷解决机制。这在其他国家是很难见到的。

一、法院附设ADR制度

20世纪70年代在美国兴起的现代ADR运动最主要的特点就是“法院主导”,自1978年美国部分联邦地区法院(宾夕法尼亚州东部地区法院、加利福尼亚州北部地区法院和康涅狄格州地区法院)建立起法院附设强制仲裁程序时起,美国法院逐步把ADR直接引入传统诉讼机制,由此产生了法院附设ADR制度。此后,法院附设ADR制度在欧洲许多国家和地区展开。实践表明,法院附设ADR既可以作为独立的纠纷解决程序,也可以作为诉讼程序的组成部分。一方面,它表明了传统诉讼机制具有很强的自我改造能力,揭示了法院与其他纠纷解决主体在纠纷解决市场上的竞争关系;另一方面,法院附设ADR客观上有助于克服ADR在法律效力缺乏等方面的先天不足,增强其活力。与欧洲其他国家相比,荷兰法院在借助法院附设ADR制度减负的能力上处于领先地位。它们往往借助于法院转介调解制度和其他一些法院内非诉讼纠纷解决措施来实现法院减负与当事人满意的双赢目标。

(一)法院转介调解

荷兰法院在诉讼中非常注重采用调解手段,它们甚至将自己定位在调解者和裁判者之间,极力促使当事人双方达成和解。法院调解制度在荷兰的发展历史悠久,1597年,莱顿发起了莱顿调解合议庭组织,这被认为是荷兰法院调解制度的最早雏形。受此传统影响,一般情况下荷兰法院受理案件后,都会首先组织当事人进行调解。从20世纪90年代开始,荷兰引入英语中的“调解”一词,在本国司法系统内部进行法院转介调解实验。2002年,荷兰国家司法委员会制定了法院调解指导手册,并在试点后由荷兰司法和国家安全部以政策简报的形式在全国推广。该手册鼓励地区法院对案件进行调解,并且赋予法官依据案件的具体情况控制调解程序的权力。在调查研究的基础上,荷兰司法和国家安全部于2004年4月19日成立了调解司法部,正式宣布在全国法院推行转介调解服务。2005年,荷兰议会决定建立长期的法院转介调解服务机制。时至今日,所有的荷兰法院都会在当事人选择调解后,协助其确定有资格的调解员,法官们也倾向于将案件转介给调解员,从2006年1月1日到2009年4月,共计10661起案件被转介调解。

荷兰法院转介调解的方式主要有三种:第一种是书面转介,即由法院在庭审前向当事人发放书面形式的调解建议书。该建议书以信件的形式送达当事人,其中包括一份介绍调解的手册和一封用以帮助当事人决定是否选择调解的《测试函》;第二种是口头转介,一般由法官视情形在庭审过程中向当事人口头提出;最后一种是当事人自主转介,由当事人自主决定是否选择调解,以及选择接受何种调解形式,然后向法院提出。一旦转介调解成功,法院可以将案件审判中止3个月,即调解期限最长不能超过3个月。但如果需要,法院可以决定或者由当事人申请延长调解期限。

(二)法院内非诉讼纠纷解决措施

除了作为“舶来品”的法院转介调解制度,荷兰法院在多年的司法实践中,独立摸索出两项有效的法院内非诉讼纠纷解决措施:一是针对离婚案件适用的特别程序;另一个则是针对紧急情形适用的初期禁令程序。

1.离婚案件特别程序

在绝大多数欧洲国家,离婚必须经过法院的判决方能生效,以确保离婚判决的法律效力和约束力。然而,面对高离婚率带来的离婚案件的增多,荷兰法院提供了更便捷的处理方式:除非一方当事人明确表示反对离婚,或者儿童保护委员会认为子女的利益将受到严重的负面影响,一般情况下,只要一方当事人向法院提出解除婚姻关系的申请,60%的案件将被判决离婚。还有25%的离婚案件中的当事人通过律师的协助,在审前程序中签订协议,同样达到解除婚姻关系的目的。

2.初期禁令

初期禁令是临时禁令的一种,仅适用于极其紧急、如果不采取措施将给当事人带来不可挽回的损失的特殊情形,这是民事诉讼为缓解诉讼过程较长的问题而采取的一种技术手段。从20世纪80年代开始,荷兰地区法院的首席法官们就拥有发布初期禁令的权力。初期禁令通常适用于知识产权案件和反不正当竞争案件。在该程序下,整个诉讼过程一般耗时不会超过6周。尽管当事人有广泛的诉权,但极少坚持将案件转入普通程序。首席法官常常会利用发布初期禁令的形式向当事人透露案件的判决结果,从而促成和解。


二、民间ADR制度

在荷兰,除了法院内部的非诉讼解决机制之外,庭外ADR(Alternative Dispute Resolution outside The Courts)也是荷兰ADR制度发展的一股重要力量。到目前为止,荷兰整个社会的各个部门、各行各业都已基本形成一整套较为完备的内部纠纷解决机制。


(一)消费者协会

在荷兰,消费者的投诉主要由消费者协会统一处理。消费者协会通常会采取调解方式解决消费者和商家之间的纠纷,面对一些关乎社会重大事项的投诉,消费者协会会通过发动民意来给商家施压,以促使纠纷解决。如果纠纷比较严重或在后续处理过程中逐渐扩大,消费者协会将会组织和协助消费者向当地法院提起诉讼。此外,在一些较易产生交易纠纷的行业,还设有专门处理本行业内消费者与商家之间纠纷的行业性协会组织,例如旅行社行业协会、机动车修理公司协会等。调解过程由一个中立第三人负责居中协调,其会本着公正客观的态度监督与引导纠纷的化解。


(二)建筑工业仲裁委员会

长期以来,建筑工程合同是一个纠纷频发的地带。荷兰人却在该问题上将其解决纠纷的能力发挥到了极致,以至于引起欧洲各国争相效仿。建筑工程合同之所以被认为是纠纷频发领域,主要是因为工程分包问题的存在。当投资人对项目建设提出新的要求时,必须通过承包商传递给分包商,在信息传达过程中,往往会因为出现各种差错而产生纠纷。归功于建筑工程合同中的一项经典条款:“本合同项下的所有争议都由建筑工业仲裁委员会裁决”,荷兰人很少将此类纠纷诉至法院,几乎所有的荷兰建筑承包商都会在提供给客户的格式合同中列明这条款项。荷兰建筑工业仲裁委员会设在海牙,通常由资深的建筑师和工程师组成。该委员会作为建筑工业领域的专门性纠纷解决机构,其运作方式类似于一般的仲裁委员会。纠纷提交到该委员会后,当事人双方均可从委员会中挑选一名委员担任仲裁员,仲裁员对纠纷的实体问题具有终审权,当事人只能就程序问题向法院提起诉讼。如果仲裁员在该地区法院注册过,他所作的裁决将具有强制执行力。为确保仲裁程序的公正,委员会内部还设有一名精通法律的秘书,专门负责监督整个仲裁程序的进行。


(三)租赁委员会

现代社会,房屋租赁现象普遍存在,大量租赁合同纠纷随之而来。根据荷兰法律的规定,如果房东擅自提高房租,侵犯租赁者合理利益,租赁者可诉至法院。但是,荷兰法律对租赁者诉权的行使预设了一项前置程序,即当事人在诉至法院前,必须先将纠纷提交到专门的租赁委员会处理。只有在该委员会就争议事实作出裁决后,当事人才能启动诉讼程序。而且,租赁者诉权的行使有严格的时间限制,在租赁委员会作出判决两个月内,如果当事人未行使诉权,该委员会的裁决即产生终局效力,当事人丧失诉权。在荷兰,租赁委员会作为一个强大的自治机构,拥有50个地方分会,以及一个作为环境和住房计划部组成部分的中央书记处。每个分会由两名分别代表出租人和承租人的代表组成,主席则由一名上级任命的律师担任,任期6年。委员会处理纠纷的程序很简单,承租者首先要填写一份表格,并支付一小笔费用,然后到庭参加庭审。一旦承租者的诉求得到支持,出租人就需补偿承租人支付的费用。


(四)监察专员

荷兰现行法院体系中并不存在专门处理行政、劳动及家事纠纷的法院,因此难免会出现司法体制僵化、部分纠纷无法诉诸司法裁决的困境。针对该情形,荷兰在中央与地方建立了一种半正式化的纠纷处理机构——监察专员,以应对游离于普通司法程序之外的特殊社会纠纷,尤其是行政纠纷。监察专员与地区法院的行政法庭并存,共同分担行政纠纷的解决。荷兰在1982年设立了专门统筹监察专员工作的国家监察专员署,负责受理有关政府机关、警察部门、公共医疗机构的所有申诉。如果发生了一起涉及政府法令的纠纷,但该法令既非行政命令也非法律法规,监察专员将被授权介入。监察专员对案件进行调查之后,作出政府机构的行为是否合理的决议,该决议将分别向起诉方、被诉方以及议会公告。当事人向监察专员申诉时,不以申诉对象的行为违法为前提,只要当事人认为其受到了不公正待遇即可提起申诉。申诉者可以是个人,也可以是集体。监察专员作出的处理结论并不具有强制执行力,但介于舆论媒体对监察专员的正面宣传所带来的压力,其执行率依然很高。在荷兰,监察专员与行政法庭并行处理行政纠纷,相比较而言,监察专员能够更高效地达到纠纷解决的目的,因为监察专员制度体现了荷兰法律文化的两个最基本的特征与要求:灵活性和敏感性。向监察专员提起申诉已经成为荷兰人解决行政纠纷的首选。