关于构建我国善意取得制度的几点意见
Several thoughts on Forming the System
of Procurement through Goodwill
南京龙蟠律师事务所 李俭
[摘要] 本文通过对善意取得制度产生的背景的剖析，考察了世界主要国家的相关立法规定，结合我国立法的有关规定，提出了在我国进一步确立和完善善意取得制度的几点意见，并明确了确定善意取得的一些标准以司法实践时参考之用。
[关键词] 善意取得 积极观念说 消极观念说 意思主义 以手护手 交易安全 公示公信
一、概念及其产生背景
“善意”一词最早源于拉丁文bonafides，意为“不知情”，现代民法中的善意即是由此引申而来，是指行为人在为某种民事行为时不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。
善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有之财产转让给第三人以后，如果受让人在取得财产时出于善意，即依法取得该财产所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。
在法律上，对于善意如何确定，各国法律规定并不相同。《日本民法典》第192条明确规定“善意并无过失”时，受让人方可适用善意取得；《德国民法典》第932条规定：“受让人明知或因重大过失而不知动产不属于让与人所有者，即为非善意。”在学理上，有“积极观念说”和“消极观念说”两种主张。“积极观念说”要求受让人必须有将转让人视为所有权人的观念，即根据让与人的权利外缘而信赖其有权利实像的认识，这样才能认为是善意。“消极观念说”则要求受让人不知或不应知转让人为无处分权即可。在我国既不应采用“积极观念说”，要求第三人确信转让人有处分权，从而使第三人实际调查、了解转让人为真正的权利人，这样的结果使交易成本过高。也不宜采用纯粹“消极观念说”，使第三者在进行交易时不负任何注意义务。而应将善意理解为非因重大过失而不知让与人无让与的权利，即按一般人的知识及判断并结合受让人的专业知识，受让人在进行交易时仍被要求应尽到足够的谨慎注意义务。
古罗马法彻底地贯彻“意思主义”，奉行“任何人不得将大于其自己所有的权利让与他人”的原则。侧重对所有权人的保护，即使受让人为善意，所有人也得对其主张所有物的返还请求权。罗马法学家把它称为“人对物最完全的支配权”，所有人得排除他人在其所有物上为任何行为，“ 我发现我的财产时，我就收回。”所以一般认为，善意取得制度起源于日耳曼习惯法上的“以手护手”或“一手还一手”原则。这一原则意指财产的权利人在财产被他人无权转让的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能向第三人要求返还，不知情的第三人对财产的受让占有，其有转移所有权的效力。
善意取得作为一项真正切实可行的民事制度在各国法律体系中占有一席之地,则是在大规模的资本主义商品经济得到蓬勃发展，伴随着资产阶级革命胜利之后的民事立法开始的。其中，最具代表性的是法国民法典、德国民法典的规定。法国民法典完成了善意取得由习惯法到成文法的转化过程，而进一步得到完善的则是德国民法典完成的，它明确指出了善意取得的适用范围，明确了善意的判断标准及相关的其他问题。
二、确立善意取得制度的必要性
善意取得制度意在对特定类型的非正常利益变动做出价值判断，进行利益衡平，是对现实生活中个人利益和社会利益之间的冲突进行协调的权宜之计。从本质上看，善意取得制度是以牺牲所有权人的自由意志为代价，换取了交易安全，为何各国还要争相完善此项制度呢？必要性主要表现在：
(一)保护交易安全，提高交易效率
交易安全又称动的安全，它与静的安全相对应。静的安全以保护原权利人的利益为宗旨，力图保持社会秩序的平和稳定；动的安全则以保护善意无过失的交易者为使命，意在圆滑财产流通，谋求社会的整体效益。在市场经济条件下，若没有善意取得制度维持现成的财产占有关系，则任何一个进入市场进行交易的民事主体，在购买财产或取得财产上设定的权利时，都需要对财产的来源情况进行详尽确实的调查，以排除转让人无权处分的可能，或者在购得财产后还要时时提防会有人行使所有物的返还请求权，一方面，这势必大大增加交易成本，滞缓交易进程，影响社会经济效益；另一方面，在很多情况下也不可能，从而阻碍社会交易流转的正常进行。
(二)促进商品流通，实现物尽其用
在市场经济条件下，产品成为商品被夜以继日地大量生产，我们生产生活中的大量物品都可以从市场上获取其替代品。物之脱离原权利人流转至善意第三人，从某种程度上讲，该物对第三人的边际效用更大，有利于整个社会福利程度的提高。在这一背景下，两利相较取其大，不如以牺牲静的所有权的安全来保护动的安全，使善意受让人取得物的所有权或其他权利而继续其对物的利用更有效用，而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失更为妥当。
(三)彰显诚实信用和公平的原则精神
顾名思义，善意取得制度只保护交易中善意当事人的利益，对恶意当事人的利益则不予承认，拒绝保护，同时也增强了原权利人的责任感。因为在非法转让关系中，原所有人在交付财产之前对占有人的品行考察不够，交付财产后对占有人行使占有权的行为监督不力，或对财产保护不当，才使占有人非法转让财产的目的得以实现。原权利人完全有可能采取各种有效措施来防止对物的无权处分，因而他应当对其能够控制的风险承担责任。当然，保护善意第三人并非绝对有损原权利人的利益，在原权利人发觉其物已被无权处分人转让之前，或在其向善意受让人主张返还请求权之前，物已灭失，而且一旦物品系不可抗力灭失的，以保护静的安全为前提，物的风险仍由原权利人负担，此时与保护动的安全相比，反而对其不利。善意取得制度恰好衡平了原权利人和善意受让人的利益，信守了公平的观念。
三、我国立法规定与其他各国相关立法的比较
对于这样一项重要的民法制度，我国民事立法迄今为止尚未有较为完善和系统的规定，但却有零星的思想火花散落于各种法律规范之中，不过离一套确定、完备的制度还有不少距离。
最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（试行）第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对于这一司法解释，很多学者给予了积极的评价，也有不少人认为它以司法解释的形式在司法实践中建立了善意取得制度。
对于善意取得制度，根据取得的客体性质不同划分，主要分为动产的善意取得和不动产的善意取得。
（一） 动产的善意取得制度
动产作为善意取得的客体已为各国物权立法所认可，无可非议。一般而言，
法律允许自由流通且不需登记即可转让所有权的动产均可适用善意取得制度。笔者仅在此对动产善意取得的例外适用加以说明。
(1) 禁止和限制流通的动产
善意取得的主要目的是为了保护交易安全，促进财产流转，其前提是这些财产能够在市场上自由流通。如果转让的财产是法律禁止和限制流通的，如毒品、剧毒物、爆炸物、倒卖国家不允许自由买卖的珍稀动物以及国家重点保护的文物等，其交易行为本身就是违法的，不能适用善意取得制度。
(2) 须登记才能转让所有权的动产
有些动产如船舶、机动车辆等转让时应履行一定的登记手续，提供相应证明，法律关系才能生效。因此，通常不会发生无权转让而第三人不知情的情况。
(3) 被查封的财产
财产被查封后，当事人的处分权受到限制，如将财产转让他人，将破坏查封的效力，属无权转让。因此，第三人即使是善意，也不应取得所有权。
(4) 无偿取得的财产
善意受让人取得财产可能是有偿的，也可能是无偿的，但从商品流通的整体而言，绝大部分是等价或有偿的，无偿转让只是例外情形，善意无偿占有他人财产的人将财产返还，一般无碍商品交易的安全和财产流转，更何况善意受让人原有的利益并不会因此而受到损害，因而，无偿取得财产不适用善意取得制度符合民法上的公平原则。
(5) 某些具有人身性质或重大感情价值的财产
就一般而言，原所有人的损失可以通过无权转让人赔偿的方式得到补偿，但类似毕业证书、学位证书、奖章、祖传家物等与所有人具有身份上或特殊感情联系的财产，除非善意第三人归还，否则其损失是无法得以补偿的。从善意第三人方面而言，他也没有理由非拥有这些财产不可，他可通过替换或赔偿回复损失，故此类特殊财产不能适用善意取得制度。
(6) 赃物和遗失物
关于赃物和遗失物是否适用善意取得制度，法学界争议颇大，许多学者出于道德上的考虑，否认赃物和遗失物适用善意取得制度。笔者认为，尽管赃物、遗失物等在脱离原权利人的占有时与其它依权利人真实意志脱离其占有的情况有所不同，但在转让给善意第三人时，仍属无权转让，法律对第三人的态度应该是相同的。
对一般大众而言，在进行经常性交易活动中，判断让与人是否是真正权利人已属不易，更何况判断财产是否属于赃物或遗失物。这类财产无论从其性质或者外形，受让人根本无法辩明其来源，若在法律上作出不同的规定，则缺乏客观的依据。因此，为增加人们交易时的安全感，对于有偿取得的财产，无论其来源如何，均应一律适用善意取得制度的规定。
另外应该说明的一点是动产的善意取得制度是跟民法上的占有制度相对应的。若转让人在跟受让人达成转让的协议后财产还未被交付前就已被原权利人发现，即转让合同生效后善意受让人尚未实际占有该项财产，则此时善意受让人对该财产所享有的仅仅是债权，原权利人可凭借所有权大于债权而取回该项财产。
（二） 不动产的善意取得制度
衢州市市区城市房屋拆迁管理办法
浙江省衢州市人民政府
衢州市市区城市房屋拆迁管理办法
《衢州市市区城市房屋拆迁管理办法》已经2002年2月8日市人民政府第16次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市 长：
二○○二年三月五日
衢州市市区城市房屋拆迁管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在衢州市城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，有利于国家历史文化名城和文物古迹保护。
第四条 本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋承租人是指与被拆迁人具有合法的房屋租赁关系的单位和个人。
第五条 衢州市建设局是负责管理房屋拆迁工作的行政主管部门（以下简称房屋拆迁管理部门），对城市规划区内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。城市房屋拆迁管理的日常工作由其下属的拆迁管理办公室具体办理。
市计划、规划、国土资源、物价、工商、财税、文物、公安等有关部门和区、乡（镇）人民政府（街道办事处）应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第六条 拆迁人必须依照有关法律法规及本办法的规定，对被拆迁 人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章 拆迁管理
第七条 城市房屋拆迁应按计划执行。城市房屋拆迁的中长期计划和年度计划 由市建设、规划、计划、国土资源、文物等部门按照城市总体规划的要求，根据当地社会经 济发展水平和需要，同时考虑房地产市场的供需状况和国家历史文化名城保护等因素制定， 报市人民政府批准后执行，并按规定报送备案。
房屋拆迁管理部门在执行年度拆迁计划时，其拆迁范围经规划部门确定后，应当组织做好拆 迁房屋的前期调查统计及审核工作。
第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
前款第（四）项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房的数量 、户型、面积、地点、交付时间等作出安排。第（五）项规定的拆迁补偿安置资金按照拆迁 预算的百分之八十确认，专户储存，拆迁人提供安置用房的，现房以市场评估价计入，在建 房屋按成本价计入，但货币存款金额不得低于拆迁预算资金总额的百分之四十；不足部分由 拆迁人在房屋拆迁管理部门规定的期限内补足。
第九条 房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起三十日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第十条 房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证核发之日起五日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等内容予以公告。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十一条 拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相 关手续期间不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办 理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当 经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。
第十二条 拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由房屋拆迁管理部门予以公告。
实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。
需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前,向房屋拆迁管理部门提出延 期申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起十日内予以答复。
第十三条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务的单位须依法取得房屋拆迁资格证书。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十四条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书 ，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起十五日内，将合同报房屋拆 迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十五条 拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。
拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本办法规定签订拆迁补偿安置协 议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁 期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要 订立的其他条款。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。
拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。
拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起十五日内将协议报 房屋拆迁管理部门备案。
第十六条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉 。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十七条 拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置 地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起三十日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取拆迁人、被拆迁人或其委托代理人、受委托拆迁单位、街道、居委会等各方的意见。
当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需 要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿，或者按裁决补偿 费已提存，或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十九条 拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：
（一）有产权纠纷的；
（二）产权人下落不明的；
（三）暂时无法确定产权人的。
房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十一条 拆迁设有抵押权的房屋，依据国家有关担保的法律执行。
第二十二条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。
第二十三条 城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人按国家有关规定标准给予适当补偿 。
第二十四条 对拆迁范围内的花木、绿地、古树名木应当尽可能保留。不能保留的，应当依法办理有关手续。
第二十五条 尚未完成拆迁补偿、安置的建设项目确需转让的，受让人应当提供本办法第八条第一款第（五）项规定的拆迁补偿安置资金证明，并经房屋拆迁 管理部门同意。原拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。
受让人不能履行原拆迁补偿安置协议的，转让人应当承担连带责任。
第二十六条 拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经房屋拆迁管理 部门审核。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。具体管 理办法按省建设行政管理部门制定的有关规定执行。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十七条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。
房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，前期调查登记资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十八条 拆迁人应当对被拆迁人按照法律、法规和本办法的规定给予合理补偿。
拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿安置形式。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿，具体补偿标准由市人民政府另行公布。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物不予补偿。
第二十九条 拆迁范围内的违法违章建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。拆除经规划批准未超过批准期限的临时建筑，可给予适当补偿，具体补偿标准由市人民政府另行公布；审批时另有约定的，按约定办理。
第三十条 货币补偿或者产权调换的面积按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。
第三十一条 被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时市政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。
房地产评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见 。
本条及本办法第三十八条、第五十条规定的评估所需费用由拆迁人承担。
第三十二条 被拆迁房屋的货币补偿基准价，由房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报市人民政府批准，并在每年三月底前公布。
第三十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家的房地产评估机构，公布名单并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理 部门提供房地产评估机构名单后十日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。
第三十四条 被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。
房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。
第三十五条 房地产市场评估按省评估办法执行。
第三十六条 按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率占有的土地，不再按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二 十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
第三十七条 被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。
前款规定同类商品房销售，建设单位应将被拆迁人优先购买的期限予以公告。被拆迁人应在建设单位公告规定的优先购买期限内办理购房手续，逾期视作放弃。其中同类商品房属竞拍 销售的，被拆迁人享有同等竞拍价的优先购买权。
第三十八条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。
被拆迁房屋和安置用房的价格按照本章规定的房地产市场评估价格确定。
第三十九条 选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。
安置用房应当符合设计规范要求；属于新建商品房的，交付前应当经综合验收合格。
第四十条 被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米（在衢州市城市规划区内有其他住宅用房的合并计算），并 实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套房作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。
前款所称的生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的城市居民；被拆迁住宅用房每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。
第四十一条 拆迁房管部门直管住宅公房或单位自管住宅公房（包括 不成套房），1998年12月31日前租赁的，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人购房后，拆迁人应对其按被拆迁人予以补偿安置。房屋承租人房改购房办法由市房改办制定，报市人民政府批准后执行。
房屋承租人未按房改政策购房或不具备享受房改条件的，可协议解除租赁关系，由房管部门或房屋产权单位对承租人给予货币补助，货币补助标准为该房屋拆迁补偿费的百分之三十五。
房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。房屋承租人经审查符合申请廉租住房条件的，可根据市政府的有关规定给予廉租房安置。
第四十二条 拆迁落实私房政策换约续租的住宅用房的，拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人予以补偿、安置。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，被拆迁人可按房屋承租人实际租用面积支付最高为六个月的租金给予补助；房屋承租人为享受最低生活保障待遇的城市居民，被拆迁人应按房屋承租人实际租用面积支付最高为十二个月的租金给予补助；房屋承租人经审查符合申请廉租住房条件的，可直接申请廉租房安置，被拆迁人不再支付租金补助。租金的具体标准按市人民政府公布的标准执行。
第四十三条 拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。
第四十四条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、国土资源管理部门提供的合法有效文件为依据。
房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照规划、国土资源管理部门提供的合法有效文件调查确认。
房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向产 权登记部门申请变更登记。
第四十五条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已 改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、土地管理部门同意改为 商业用房的，被拆迁人应提供经营当年及现在的合法有效的营业执照或完税凭证作为确认营 业用房的依据。以本办法实施之日为界限，实施之前一年内按实际营业面积的百分之三十予以确认，每提前一年，增加百分之六，剩余面积仍按原房屋用途标准补偿。未经同意改为其 他用途的，一律按原房屋评估价格补偿。
本办法颁布实施后未经规划、国土资源管理部门同意改变房屋用途的，一律按原房屋用途确认。
改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法补交 土地收益金。
土地收益金补交办法由市国土资源管理部门另行制定。
第四十六条 被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁 许可证之日起二十四个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。
过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。
拆迁人提供周转房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的四个月内腾退周 转用房。
第四十七条 住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。临时安置补 助费按照市区租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的住宅用房所需费用的平均价格确定。具体标准由市人民政府制定，每年三月底前公布。
拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。
拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的居住条件相当，拆迁人不再支付 临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转房外，还应当自逾期之月按照规定标准支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延 期使用安置用房的损失。
第四十八条 拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人搬家补助费。搬家补助费每户不低于六百元，具体标准由市人民政府制定，每年三月底前公布 。
实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房时，应当再次支付搬家补助费。
第四十九条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及 搬迁、安装、过渡费用，由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由市人民政府另行公布。
第五十条 拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城 市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第四章 法律责任
第五十一条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第五十一条的规定予以行政处罚：
(一)未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
(二)以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证的；
(三)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
(四)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
(五)擅自延长拆迁期限的；
(六)接受委托的拆迁单位违反规定转让拆迁业务的。
第五十二条 违反本办法规定，有下列行为之一，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担民事责任：
(一)未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
(二)以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证实施拆迁的；
(三)未按房屋拆迁许可证规定的拆迁范围、拆迁期限实施拆迁的。
第五十三条 房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门重新组织评估；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任；并由有关管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第五十四条的规定给予警告，责令改正，并处以三万元以 上十五万元以下的罚款：
(一)未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的；
(二)违反本办法第二十条第一款规定，补偿安置方案未经房屋拆迁管理部门审核同意而 实施拆迁的；
(三)伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的；
(四)转让建设项目，未按规定办理批准手续的。
第五十五条 有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
(二)核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违法行为不予 查处的；
(三)未按本办法规定发布拆迁公告的；
(四)房屋拆迁管理部门实施房屋拆迁的；
(五)违反本办法规定作出拆迁裁决的；
(六)违反本办法规定实施强制拆迁的。
因前款规定行为给拆迁当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五章 附 则
第五十六条 对在城市房屋拆迁工作中作出突出贡献的单位或者 个人，可由房屋拆迁管理部门给予奖励。
第五十七条 在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
第五十八条 本办法的具体应用问题由衢州市建设局负责解释。
第五十九条 本办法自公布之日起施行。1995年8月29日市人民政府颁布的《衢州市城市房屋拆迁管理办法》（衢政〔1995〕9号文件）同时废止。市人民政府其他有关房屋拆迁补偿安置的规定与本办法不一致的，以本办法为准。
