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商标与原产地标记,谁主沉浮?/林海涛

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 08:00:47  浏览:9281   来源:法律资料网
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商标与原产地标记,谁主沉浮?
——“金华火腿”商标权之争的学理分析
林海涛*

[摘要] 按照我国的法律,浙江省食品公司是“金华”火腿商标的合法拥有人,但由于“金华”商标中包含有“金华火腿”的原产地标记,因而“金华”商标实际上是一个“蹩脚”的商标,它的诸项权能已受到原产地标记的严格限制。因此,在浙江省食品公司控制着“金华”商标的专用线权,而金华方控制着“金华火腿”质量的情况下,解决二者商标权属争议的比较可行的方法是二者能够进行合作,打造“金华”名牌商标,在共同的利益上实现双赢,将“金华火腿”这一我国的千年美食发扬光大。
[关键字] 原产地标记

金华火腿,是我国传统肉类腌腊食品的精华,具有悠久的历史,驰名中外,现已远销日本、东南亚和欧美各地,1915年还获得巴拿马国际商品博览会一等奖。1983年,浙江省食品公司以“三统一”(即统一经营、统一调拨、统一核算)的行政关系为由,将原金华市浦江县食品公司于1979年10月向国家商标局申请注册的“金华”牌火腿的注册商标无偿转移到了自己的名下。1984年,浙江省食品系统进行改制,食品企业管理权全部下放到市、县各级,但当初以统一管理为由无偿转让给浙江省食品公司的“金华”火腿商标并未“下放”。之后金华方 与浙江省食品公司在“金华”火腿商标归属问题上纠纷不断。2001年7月4日,国家有关部门还委托与双方无关联关系的京沪法律专家为公平、公开、公正地解决"金华火腿"商标权属之争在上海举行法律论证会。我国各大媒体,如《解放日报》、《钱江晚报》、《文汇报》也都分别发表长篇文章,报道金华火腿商标纷争。有的媒体甚至指出的:凡以地域名为地方传统特色产品品牌的,几乎都有类似纷争, 如龙井茶、张小泉剪刀、龙泉宝剑等都与金华火腿一样遭遇了这样那样的工业产权纠纷。纷争了20多年的“金华”火腿商标事件应该到了解决的时候了,如果“金华火腿”商标纠纷得以解决,将是知识产权保护中的范例。有感于此,笔者对“金华”商标权属纠纷的相关问题作一法律上的探讨,以抛砖引玉。
一、谁是“金华”火腿商标的真正主人?
金华方与浙江省食品公司这20多年来在“金华”火腿商标的权属问题上纠纷不断,而纠纷的焦点又主要集中在以下两个方面:
1、原金华市浦江县食品公司与浙江省食品公司之间的“金华”商标转让合同是否有效。
2、浙江省食品公司是否有资格拥有“金华”商标的专用权。
(一)原金华市浦江县食品公司与浙江省食品公司之间的“金华”商标转让合同是否有效。
金华市认为:原金华市浦江食品公司将“金华”火腿商标无偿转让给浙江省食品公司是迫于行政压力,并非其直实的意思表示,该商标转让合同违犯了合同缔结应遵循的自由、平等的原则,因而该商标转让合同是无效的;既然是无效的合同,那么浙江省食品公司当初以统一管理为由“上缴”的“金华”火腿商标在浙江省食品系统改制后自然也应“归还”给金华方。对此,笔者认为:
1、食品企业管理权的下放未必就意味着商标权也应下放。国有企业管理权的下放是我国在经济体制改革中的一项重大的举措,当时改革的基本思路是:要改变高度集中的计划经济管理体制,通过扩大企业自主权,赋予企业更多的财力,增强企业活力 。为了进一步明确国有企业的经营自主权,国务院于1984年5月发布了《关于进一步扩大国营工业企业自主权的暂行规定》,明文规定了应当下放给企业的十项权利 。这些权利(见注释(4))主要是关于如何扩大企业的经营自主权的,而并没涉及企业之间相互转让财产的问题。企业之间依法转让财产属于企业的自主经营权范围。而1984年,浙江省食品系统改制,就是在这样的大背景下进行的,按照当时的法律和政策,浙江省食品公司必须将原来其统一管理的食品企业的管理权下放给市、县各级,但“金华”商标不属于国家要求的“下放”的管理权范围内,是否转让“金华”商标属于浙江省食品公司的自主经营范围之内。
2、判断一项合同是否有效,是否违背了合同缔结自由、平等的原则,判断的依据只能是法律的规定。根据我国《民法通则》第6条的规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守政策。”该商标转让合同缔结于1983年,当时我国的《民法通则》、《合同法》等基本的民事法律规范尚未制定,企业之间的关系主要是由国家政策来调整。省食品公司按照当时省、地、县三级食品公司实行统一经营、统一核算、统一调拨的“三统一”管理,要求金华市浦江县将“金华”商标转让给浙江省食品公司,双方都在按政策办事,任何一方都不存在过错,那么实际也就不存在违反合同缔结自由、平等的问题。
3、浙江省食品公司在取得“金华”商标专用时也符合了商标权转让的形式条件。根据我国1982年《商标法》第25条的定:“转让注册商标的,转让人和受让人应当共同向商标局提出申请,受让人应当保证使用该注册商标的商品的质量。转让注册商标经核准后,予以公告。”因此,该条对商标权转让的形式要求有两个:一是要转让人和受让人应当共同向商标局提出申请;二是转让注册商标经核准后,予以公告。在1982年8月2日,浙江省食品公司和浦江县食品公司经过协商,共同向国家工商局提交了关于后者将“金华”商标转让给前者的申请书。次年3月14日,申请获准并予以公告,浙江省食品公司掌握了“金华”火腿商标的专用权。 所以,浙江省食品公司在受让取得“金华”火腿商标时也完全符合了商标转让的形式条件。
综上,笔者认为,浙江省食品公司之所以能够取得“金华”火腿商标,主要是由于我国计划经济体制下特殊的经济背景所决定的,浙江省食品公司在取得“金华”火腿商标的过程中,虽然使用了行政手段,但却是符合当时的国家政策的,浙江省食品公司对此并无过错,同时其商标权的取得也符合当时《商标法》的规定。所以,该商标转让合同是有效的。
(二)浙江省食品公司是否有资格拥有“金华”商标的专用权。
浙江省食品公司位于杭州市,而金华市则是浙江省的另一个市,浙江省食品公司拥有“金华”火腿的商标,也就意味着产品原产地以外的企业拥有了包含有产品原产地标记的商标,这也是最令金华方火腿生产企业感到委屈和愤愤不平的事情。那么,依照我国的法律,原产地以外的企业是否有资格拥有包含有商品原产地标记的商标呢?
在我国,商品的原产地标记与商品的地理标志系同一语。 我国《商标法》原产地标记对商标的注册和使用的限制的规定体现在该法第10条第2款和第16条第1款。《商标法》第10条第2款的规定:“县级以上行政区划的地名或者公众知晓的外国地名,不得作为商标。但是,地名具有其他含义或者作为集体商标、证明商标组成部分的除外;已经注册的使用地名的商标继续有效。”《商标法》第16条第1款定:“商标中有商品的地理标志,而该商品并非来源于该标志所标示的地区,误导公众的,不予注册并禁止使用;但是,已经善意取得注册的继续有效。”从这两条的规定,我们可以得出以下两条结论:
第一,我国《商标法》并没有对将包含有原产地标记的商标的申请人或所有人的资格做出任何限制。这也就意味着,包含有原产地标记的商标的申请人或所有人即使是原产地以外的自然人、法人或者其他组织,只要符合《商标法》的规定,就可以注册取得包含有原产地标记的商标。
第二,已经善意取得的包含有商品的原产地标记的商标,即便该商品并非来源于该标记所标示的地区,该注册商标也是有效的。
在“金华”火腿的商标权属之争中,原金华市浦江县食品公司依当时的法律取得“金华”商标的专用权。而商标权是可以转让的,因而浙江省食品公司依当时的政策依法从原金华市浦江县受让取得“金华”商标的专用权也是合法的,而合法的也就意味着是善意的(见上文)。因此,浙江省食品公司拥有“金华”火腿商标符合我国《商标法》第16条第1款定的商标善意在先取得的规定。所以,笔者认为,金华方以浙江省食品公司不是金华地区的生产企业为由而否定浙江省食品公司拥有的“金华”商标的观点难以得到法律的支持。
二、金华市火腿协会能否“取道”商标法,申请注册“金华”证明商标。
证明商标是指由对某种商品或者服务具有监督能力的组织所控制,而由该组织以外的单位或个人使用于其商品或服务,用以证明该商品或者服务的原产地、原料、制造方法、质量或者其他特定品质的标记。 证明商标的使用,可以促进商品质量的提高,加强商品的竞争力,保护消费者权益。 像我国的“山东大蒜”、“绍兴黄酒”等都是比较著名的包含有原产地标记的证明商标,起到了很好的保护原产地产品地作用。所以,金华市火腿协会希望通过注册证明商标进而保护原产地产品的思路是正确的。但是,根据我国《商标法》第9条的规定:“申请注册的商标,应当有显著特征,便于识别,并不得与他人在先取得的合法权利相冲突。”“与他人在先取得的合法权利相冲突”一般是指:(1)待审商标与他人申请在先的商标相同或近似;(2)待审商标与同一申请日提出注册申请,但使用在先的商标相同或近似;(3)待审商标与享有专用权的商标相同或近似;(4)待审商标与享有优先权的商标相同或近似。依“一商标一专用权”原则,待审商标只有不与在先权利相冲突,才有可能通过实质审查,否则将被依法驳回申请。
因此,在浙江省食品公司已经拥有“金华”注册商标的情景下,金华市火腿协会再以“金华”注册证明商标,按照我国《商标法》的规定,该申请已与“他人在先的合法权利”相冲突,属于商标注册不当,应被驳回。事实上,早在1995年,金华市保护名牌协会就致函国家工商局商标评审委员会,要求撤销"金华"火腿商品商标,因为按照法律程序,只有先将浙江省食品公司的“金华”商标撤销,金华市才有可能将“金华”申请注册为证明商标。但在历经六年半的漫长等待后,国家工商行政管理局商标评审委员会于2001年9月27日通知金华名牌保护协会:驳回金华方提出的关于撤销"金华"商标的申请。据悉,2003年1月,金华火腿协会向国家工商总局商标局提出了“金华”火腿的证明商标的申请。其结果如何,我们拭目以待。
三、浙江省食品公司“商标在手,就可以打遍神州了吗?”
浙江省食品公司由于拥有“金华”火腿注册商标的专用权,所以在与金华市火腿企业的“交锋”中占尽了上锋。
1985年,浙江省食品公司状告金华一家生产“双龙牌”火腿的企业侵权,获胜;
1995年1月,浙江省食品公司将金华市金华火腿监制局告上法庭,金华市火腿监制局被迫撤销。
2001年5月23日,《上海晨报》在头版头条刊登了题为《“金华火腿”:50%为假货》一文,据此文,有的超市做出决定,进场销售的火腿都必须要有浙江省食品公司的证明。
但是笔者认为浙江省食品公司虽然是屡战屡胜,可谓是“商标在手,打遍神州”。但是也应看到,由于受到原产地标记保护的限制,浙江省食品公司的“金华”商标的注册专用权已受到很大限制。
商标权包括使用权和禁止权两个方面。使用权即是商标权人对其注册商标享有充分支配和完全使用的权利。商标权人可以在其注册商标核定的商品上独自使用该商标并取得合法权益,也可以根据自己的意愿,将注册商标转让给他人或许可他人使用。禁止权是指商标权人禁止他人未经其许可擅自使用其注册商标的权利。 所以,商标权主要有以下四项权能:
1、商标使用权,即商标权人自己在其注册核定的商品上使用该商标的权利。
2、商标许可权,即商标权人有权许可他人使用该商标的权利。
3、商标转让权,即商标权人有权将商标转让给他人的权利。
4、禁止权,即商标权人有权禁止他人未经其许可擅自使用其注册商标的权利。
然而,由于浙江省食品公司是以原产地以外的企业拥有包含有原产地标记的注册商标,所以它的注册商标的四项主要权能:商标的使用权、商标的许可权、商标的转让权和禁止权都已受到了原产地标记的极大限制。表现在:
第一,商标使用权受到了原产地标记的限制。商标使用权是商标权人自己在其注册核定的商品上使用该商标的权利,这应是商标权人的一项最基本的权能,也是商标权人申请商标的目的之所在。但是由于受到原产地标记的限制,浙江省食品公司的“金华”商标的使用权被限制到了几乎无法使用的地步。按照我国《商标法》第16条第1款的规定:“商标中有商品的地理标志而该商品并非来源于该标志所标示的地区,误导公众的,不予注册并禁止使用;但是,已经善意取得注册商标继续有效。”这也就意味着即使已经善意取得注册的商标,如果该商标中包含有商品的地理标志,而该商品却并非来源于该标志所标示的地区,误导公众的,该商标将被禁止使用。而浙江省食品公司是虽然由于当时特殊的历史背景取得了“金华”商标,但由于其产非金华地区的生产企业,“金华”商标中又包含有“金华火腿”的原产地标记,而“金华”商标在我国也不是弛名商标,尚不具有像“青岛啤酒”、“茅台酒”等商标这样强的功能,那么如果浙江省食品公司将“金华”商标用于其自己生产的火腿上,将会产生误导消费者的效果,使消费者误以为浙江省食品公司生产的火腿来源于金华地区,而事实上也已经产生了误导消费者的效果, 那么浙江省食品公司就会因为违反《商标法》第16条第1款的规定,从而会被禁止使用。所以,按照我国商标法的规定,为了防止误导消费者和保证“金华火腿”的质量,浙江省食品公司实际上是不能将“金华”商标用在其自己生产的火腿上的。
第二,商标许可使用权受到原产地标记的限制。根据我国《商标法》第40条第1款的规定:“商标注册人可以通过签订商标使用许可合同,许可他人使用其注册商标。许可人应当监督被许可人使用其注册商标的质量,被许可人应当保证使用该注册商标的商品质量。”根据该条的规定,如果商标权人许可他人使用其注册商标,商标权人应当监督被许可人使用其注册商标的商品的质量,而许可人则应当保证使用该注册商标的商品的质量。”这条规定实际上限定了浙江省食品公司只能将“金华”火腿商标许可给金华方的火腿生产企业使用,因为“金华火腿”的质量主要是由金华方所特有的原料和独特的地理气候所决定的。 金华市方以外的火腿生产企业很难达到“金华火腿”的质量要求,因而也就决定了浙江省食品公司不能将“金华”商标许可给金华方以外的火腿生产企业使用。而且根据我国《商标法》第44条的规定,如果某一注册商标无正当理由连续三年停止使用,该商标将被商标局撤销。这又决定了浙江省食品公司必须将“金华”火腿商标许可给金华方的火腿生企业使用,否则“金华”商标连续三年不使用就有被商标局撤销的危险。
第三,商标的转让权受到原产地标记的限制。根据《商标法》第39条的规定:“转让注册商标的,转让人和受让人应当签订转让协议,并共同向商标局提出申请。受让人应当保证使用该注册商标的商品质量。”该条规定并结合《商标法》第16条的规定对浙江省食品公司的“金华”商品转让构成以下限制:
1、浙江省食品公司不能将“金华”商标转让给金华方以外的火腿生产企业,因为这些火腿生产企业难以保证“金华火腿”所要求的质量,并同时可能会对消费者产生误导。
2、即使浙江省食品公司向金华方转让,也只能转让给对金华火腿生产具有检测和监督能力的组织,而不能转让给金华地区某个具体的火腿生产企业,因为“金华”火腿商标实际上起到证明商标的作用。证明商标是不能由某个企业单独享有的。 浙江省食品公司拥有“金华”商标是由于历史原因造成的,法律对此予以承认。但是如果今天再将某个事实上起到“证明商标”作用的商标转让给某个生产企业,事实上将损害原产地其它企业的合法权益,我国商标局也不会予以核准。
第四,禁止权同样受到原产地标记的限制。《商标法实施条例》第49条规定:“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号,或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点,或者含有地名,注册商标专用权人无权禁止他人正当使用。”因此,金华方的火腿生产企业只要达到了金华火腿所要求的质量标准,在其产品上标明“金华”是其原产地,是完全合法的。
四、解决“金华”商标权属之争,路在何方?
“金华”火腿商标的权属已经持续了20多年,这不仅使争议双方耗费了大量的人力、物力、财力,蒙受了巨大的经济损失,更重要的是这种纷争极大地影响了对我国传统美食“金华火腿”的保护,不利于创造“金华”明牌,不利于将我国的传统美食发扬光大。因此,“金华”火腿商标的权属之争应该有个合理的解决。但在解决的过程中,各方应正视以下几点:
第一,浙江省食品公司是“金华”商标的合法所有人,除非浙江省食品公司在使用“金华”商品的过程中有违背《商标法》及其它法律的规定而被撤销,否则金华方很难通过法律途径撤销浙江省食品公司的“金华”商标。
第二,浙江省食品公司的“金华”商标实际上是一个“蹩脚”的商标权,其商标权已受到原产地标记的极大限制,而且金华方火腿生产企业有权依法以“XX牌火腿,原产地:金华”的方式标注。
第三,浙江省食品公司虽然与金华方存在“金华”商标的权属之争,但是二者在使用“金华”商标上实际有着共同的利益。因为根据我国《商标法》的规定,浙江省食品公司必须而且只能将“金华”商标许可给金华方的企业使用(见上文),而金华方的火腿生产企业也需要借助“金华”商标来保证产品质量,打造“金华”名牌。
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市司法局关于印发人民调解统计工作若干规定的通知

上海市司法局


市司法局关于印发人民调解统计工作若干规定的通知



各区县司法局:

为贯彻执行《中华人民共和国人民调解法》,经市司法局领导同意,现将《上海市司法局关于人民调解统计工作的若干规定》印发给你们,请遵照执行。

特此通知。



二О一一年一月五日








上海市司法局关于人民调解统计工作的若干规定



第一条 为进一步加强本市人民调解统计工作,促进本市人民调解工作的信息化、规范化、制度化,提升人民调解统计资料的准确性和及时性,根据《中华人民共和国人民调解法》及司法部有关规定,结合工作实际,制定本规定。

第二条 本市人民调解统计工作实行统一管理、分级负责,以街道、乡镇为基础。

第三条 市司法局统一管理全市人民调解统计工作,制定本市人民调解统计的规章制度、统计标准,完善指标体系,实现本市人民调解统计指标涵义、计算方法、分类目录、报表样式的标准化,部署指导全市人民调解统计工作,汇总、管理和发布全市人民调解统计资料。

各区、县司法局负责本辖区的人民调解统计工作。

司法所负责本地区人民调解相关信息的收集,统计和报送,并指导人民调解委员会建立人民调解统计数据台帐、填报人民调解工作数据。

第四条 人民调解统计工作原则是信息采集完整全面、信息统计客观准确、信息报送迅速及时。

第五条 人民调解统计工作的任务是对人民调解委员会的设立、人民调解员基本信息、矛盾纠纷排查化解,人民调解经费保障等情况进行调查、分析,提供数据信息和咨询意见。

第六条 人民调解统计的内容:

(一)组织建设信息。包括各类人民调解委员会的设立信息。

(二)队伍建设情况。包括各类人民调解委员会的人民调解员和文职人员的基本信息。

(三)保障信息。包括司法行政机关的指导人民调解工作经费、人民调解委员会的各类工作经费。

(四)案件信息。包括矛盾纠纷的预防、排查、调解的信息以及人民调解协议履行情况等。

(五)市司法局认为需要统计的其他信息。

第七条 人民调解统计资料采用电子文档和纸质文档两种形式纪录。当电子文档和纸质文档的内容发生冲突时,应以纸质文档为准。

第八条 人民调解统计包括日常统计和专项统计。日常统计周期包括全年、半年、每季度和每月。专项统计根据专项活动要求的内容和时限进行。

日常统计应当采用电子文档形式报送。

日常统计应当在每个统计周期终结之后的三个工作日内上报。

第九条 各级司法行政机关应当加强人民调解统计能力建设,建立健全统计信息系统,充分利用现代信息技术,实现统计工作信息化,提高统计信息处理能力,满足辖区内统计信息需求。

第十条 各级司法行政机关应当根据人民调解统计任务,结合地区实际情况,加强对人民调解统计工作的组织、指导和监督,建立健全相关的规章制度,按时完成信息统计汇总、分析上报等工作,确保统计数据准确、上报及时、不得随意删改统计数据。

第十一条 区县司法局基层工作部门应当配备专职统计工作人员,司法所应指定专人负责人民调解统计工作。

第十二条 区县司法局、司法所报送人民调解统计资料,应当经本单位负责人审核、确认。

报送电子文档的,应当将纸质材料按档案管理规定归档保存。

第十三条 各级司法行政机关应当建立健全人民调解统计资料定期公布制度,依法公开本辖区的人民调解统计资料。

第十四条 本规定自印发之日起施行。



租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(中)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月6日 星期日

摘要:笔者在上篇中,对房产租赁的基本问题进行了分析及阐述,包括如何考量租赁房产的概况、如何明确租赁房产的用途以及如何设计租赁期限。在本篇中,笔者将从公众所关注的房产实际交付、租金的设计与支付以及相关租赁费用等问题出发,结合实战经验,深刻剖析个中所存在的误区问题、陷阱问题、容易忽视的问题,本着“从战略上藐视、从战术上重视”的原则,与读者分享如何发现问题、解决问题之实务技巧及心得体会。
关键词:房产交付、租金支付、相关租赁费用

房产租赁过程中,当承租方缩小租赁范围并与出租方进入实战交锋环节后,较为关注的莫过于房产条件是怎样的?什么时候可以交给我使用?租金贵不贵,是年交、季交还是月交?有没有物业费、取暖费?等等系列实际性的问题。而这些问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。
据此,笔者将就其各方面所应注意的要点进行横剖纵切,力求满足众读者解决实务难题之要求,以“送人玫瑰、手留余香”。
第一,房产交付。
再好的房产,如果仅仅停留在“观看”阶段,那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值,租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设——房产交付条款。
租赁房产交付,即租赁房产的转移占有,就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用,并按合同约定办理相关手续。据此,合同条款一般涉及如下方面:交付时间、交付条件、如何交付(包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等)、未交付或未按约定交付时的责任承担。
1. 交付时间。
我们常见的对于交付时间的约定,一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房,或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款,大家都明白,论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议,因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了,真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知,交付时间不是孤立去理解,而是与交付条件密不可分,二者须结合分析思考。
而针对非单纯性的数字型交付时间,即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时,承租方务必小心个中误区,以防掉入出租方所设计的陷阱。结合笔者的实战经验,该等陷阱具体可分为以下三种类型:
(1) 欲擒故纵型。此为兵法第十六计,是指故意先放开对方,使其放松戒备,充分暴露,然后再将其擒获。结合房屋租赁合同,一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时,或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时,出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定,表面看是承租方获得了优厚的条件,而实际上却是出租方获得了胜利。
请看:“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房,则自2月11日起,免租期及租期相应顺延;若至2012年3月10日时出租方不能交房,则自3月11日起,应向承租方支付500元/日作为违约金;若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的,承租方有权选择解除本合同”。
对于以上约定,承租方也许认为对己有利,又是顺延免租期和租期,又是有违约金可拿,又是享有解约权,但是不要忘了,这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的,而且关键是交房时间被拉得过长,造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大,不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。
(2) 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势,实际却攻打西边,使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中,表面上约定一个具体的交付日期(并尽量引起承租方的关注,比如采取加黑加粗的形式),同时在合同的其他条款中进行其他约定,导致该日期具有极大的可波动性,且最终决定权掌握在出租方手中,一旦未按最初的日期交房,出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。
请看:在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”;在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动,出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期,交付日期以出租方最终发函所列时间为准”;在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产,且承租方解除本合同的,出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。
以上约定,出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思,没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起,赋予了出租方绝对的控制权,并在违约责任的设计上下了功夫,若“首年租金”是抽成计租,在房产尚未交付从而无法开业的情况下,哪里来的“成”可“抽”,此时“首年租金”该如何计算?且其明确约定这是“解约违约金”,而非“迟延履行违约金”,在未满足“解约”的前提下,承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。
(3) 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计,指用偷换之法,暗中改换事物的本质和内容,以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定,导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。
请看:“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方;如出租方开业时间延期,则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业?开业时间是什么时候?诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”,在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时,该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”,“唯有泪千行”。
结合以上种种情形,笔者在此诚恳建议在对交付时间进行约定时,注意:
(1) 首选单纯的数字型交付时间,简单明了,对于何时交房一目了然,无须推敲。但对于日期本身而言,承租方也要考虑合理性和实际可操作性,期限不宜约定过远或过于紧凑。
(2) 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间,尽量采用通俗易懂的言词,通篇细读,分析该等条件或限制是否合理可行,在逻辑上做到清晰,在语言上无歧义,防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。
(3) 若出租方实在强势,而承租方对租赁房产又难以割舍时,在交付时间条款不占优势的情况下,建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定,以及可用于谈判互换的其他商业类条件,以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。
2. 交付条件。
笔者曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然,认为交付条件有什么难的,不就是到现场看看有什么设备,电水空调等能源能不能使用而已,属于事实问题,并非法律问题,没有什么风险的。
但如果是企业承租方进行非办公类租赁时,比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧,是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢?针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁,当用于商业经营时,笔者建议对如下方面进行关注(如因内容繁杂而不在合同正文中约定,也可以附件或补充协议的形式加以表述):
(1) 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图,以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造,若需进行,则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。
(2) 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电,电缆规格如何,电缆如何敷设,开关如何安装,由此所涉施工费用由谁承担,出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。
(3) 供水。如对此有特殊要求时,建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标;无法满足时该如何解决。例如约定,“供水压力不足【】Mpa时,出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱,以方便重新接水管,承租方可自行施工,但由此产生的所有费用由出租方承担”。
(4) 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向,并以不影响相邻各方为基本原则;若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的,应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。
(5) 空调。在不使用中央空调时,建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。
(6) 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。
(7) 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的,若对此有特殊要求时,承租方应根据实际情况进行约定,比如是自建洗手间,还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。
(8) 施工协助。建议与出租方明确,承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工,保证提供临时用水、用电,且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置(建议在图纸中标示出来),并安装水、电表计量,根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担,但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外,出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外,出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内(一般不低于3米)搭设施工围档,并由出租方协助乙方办理施工围档手续。
3. 交付手续。
关于交付手续的具体办理,属于执行类问题,一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同,一个是交钥匙,另一个是签署房产交付确认书(或叫其他名字也可,但是要突出其是为确认房产交付而签署的),约定“双方至现场检查房产移交情况,如符合合同交付条件,双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书(函),并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日,为房产正式交付之日。”
对于交钥匙,大家都可以理解,交完钥匙,承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产,房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。
房产交付确认书的内容,建议包含附属设施设备有哪些,数量是多少,具体规格及品牌如何,对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价(购货发票所显示的金额)及折旧比例(以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能),交钥匙多少把,实际交房的时间,以及双方的真实签字或盖章。
交付房产的同时,笔者建议现场要签署房产交付确认书,主要是因为:
(1) 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的,而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。
(2) 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。
(3) 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。
(4) 这是已完成房产交付手续的书面证据,可明确房产原始状态。
(5) 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。